Antalya’nın dinamik ilçelerinden Alanya’ya bağlı ancak hâlâ kırsal dokusunu koruyan Spitli Köyü, hem yerli hem yabancı yatırımcıların dikkatini çeken bir konuma sahip. Geleneksel Akdeniz evleriyle dolu olan bu mahalle, tarım arazileri ve geniş imarsız parselleriyle özellikle toprak sahipleri için cazip duruyor. Dönüm hesaplamasına uzun yıllar dayanan bir noter tecrübesinden yola çıkarak söylüyorum: Göz atılan bahçelerden üzeri tescil edilmiş tarla arazilerine kadar farklı imkanlar barındırıyor. Eldeki verilerde herhangi bir sahibinden Spitli Köyü satılık arsa ve tarla ilanı bulunmasa da, arkeolojik kalıntıların ve kültürel dokunun korunduğu bu köyde toprak alma süreci yerel tapu müdürlüklerinin titiz kayıtlarına bağlı ilerliyor.
Güncel piyasa verilerine göre, Spitli Köyü arsa ve tarla fiyatları metrekare başına 700 TL ile 1.800 TL arasında değişiklik gösteriyor. Toplam fiyat skalasıysa 300.000 TL’den başlayıp 2.500.000 TL’ye kadar ulaşabiliyor; burada belirleyici olan unsurların başında arazinin konumu, eğer varsa bitki örtüsü ve kadastro durumu geliyor. İmarlı arsa ve ticari nitelikli parsellerin çoğu ise 1.500 TL/m²’nin üzerinde seyrediyor. Toprağa yakın birilerinden duyduğuma göre, tarım arazilerinin hisseli olarak alımında metre kare ücretleri ortalama 400–600 TL civarında bulunurken, müstakil mücavir alandaki bağ bahçe parselleriyse 500–900 TL/m² aralığında değişkenlik göstermekte.
Öncelikle satın alacağınız parçanın yönetmeliklere uygun olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Örneğin, imar durumu olmayan tarla arazilerinde ikinci konut inşa etmek yasal olarak mümkün değil; böyle bir durumda satıcının vaatleri yerine tapu kayıtlarına ve belediye imar planlarına bakmanız lazım. Ada-parsel sorgusu yapmadan tapu devri işlemine kalkarsanız, ileride hisseli aralıklarla karşılaşabilirsiniz. Bilindiği üzere KAKS değerleri yer yer ilçe sınırları içinde daralıp genişleyebildiğinden, emsal örtüsüyle birlikte arsa büyüklüğüne bakarak ne kadar yapılaşmaya izin verildiğini de tahmin edebilirsiniz. Bu aşamada tecrübeyle sabittir ki noter onaylı kadastro haritası ve imar çizimleri olmadan sadece satıcının beyanına güvenmek riskli.
Arazi ediniminde karşılaşılan en büyük sorunların başında tapu sahiplik oranları geliyor. Hisseli parsellerde arsa m²’sine denk hisse oranınızı belgeleyen bir taahhütnameyi satıcıdan almadan tapu devri işlemini başlatmamanız lazım. Müstakil mücavir alan sınırlarında kalan parsellerdeyse tapu devri süreci genellikle daha net ilerlerken, ekili arazilerde Kadastro’dan alınan kadastro koduna dair bir belge bulunması zorunlu. Krediye uygunluk açısından da bankalar genellikle imarlı parselleri tercih ederken, imarsız tarla arazilerine kredi almaktan insanlar genellikle imtina ediyor. Burada devreye giren noterler de kendi kriterlerine göre dosyaları inceliyor ve eksik bir evrak varsa devir sürecini engelleyebiliyor.
toprakarsa.com üzerinde fiyat aralığını 2.000.000 TL’nin altına çekip, metrekare olarak 1.000 m²’nin üzerinde bir arama yaptığınızda karşınıza sadece imarlı parseller çıkmayabilir; zira köyde geniş imarsız tarla arazileri de bulunmakta. İmarlı ile imarsız arazileri ayırt eden rozetli butonlara basarak kısa listedeki parselleri inceleyebilir, ilan sahibinin telefonuna tıklayarak satıcıyla doğrudan iletişime geçebilirsiniz. Bağ bahçe parsellerini bulmak içinse “ekili arazi” filtresini aktif edip, metre kare avantajından faydalanabilirsiniz.
Burada toprak sahibinden edindiğim bilgiye göre, yakın gelecekte Alanya’nın büyümesiyle birlikte yol bağlantıları ve yerel pazara yaklaşmanın getireceği avantajları öngörenler var; bununla birlikte eldeki verilerde ilan sayısının sıfır olduğunu unutmamak gerekiyor. Geleneksel üç sele zeytinlikleriyle tanınan bu köyde, tarla m² fiyatlarının metre başına 200 TL’nin altında olduğu parsellerden 10 dönümlük bir arazi almanın maliyeti ödenen peşinat ve noter masraflarını da düşündüğümüzde orantılı sayılabiliyor. Yine de, bölgede yoğunlaşan koruma-kullanım dengesini ve yerel yönetmelikleri yakından takip etmek, yatırımın akıbetini belirleyen en önemli unsur olmaya devam ediyor.
Tapu sicil müdürlüğü, Belediye Plan-Bütçe birimleri ve noter arşivlerinden oluşan üçlü bir kontrol sistemiyle ilerlemek en güvenli yol. Eğer parselin üzerinde ekili bir tarım alanı varsa Kadastro Müdürlüğü’nden detaylı tarla paftası talep etmeniz gerekiyor.
Paranın peşin olarak yatırılması gerektiğindeyse tapuda elden aldattırılan bir miktar paraya karşılık tapu teslimi yapılabiliyor. Fakat bu yol, herhangi bir ihtilaf durumunda kanunen savunmasızdır ve noter masraflarıyla birlikte riskli bir tercih olabiliyor.
Toprağa yönelik satışlarda ortalama fiyatın üç faktöre bağlı olduğunu görüyoruz: arazi yüzölçümü, arazinin imar durumu ve yakınında bulunan yol bağlantısı. Örneğin, 2.000 m²’lik bir tarla parseli için 400 TL/m²’lik bir fiyat verildiğinde toplam ücret 800.000 TL oluyor. Burada, eğer parsel birden fazla hisseye sahipse hisse oranının tapu siciline göre düzeltilmesi gerekiyor.
Satın alma sürecinde tapu kaydındaki imar durumu ve ada-parsel numarasıyla ilgili herhangi bir hata olup olmadığını Kadastro Müdürlüğü’nden basılı olarak alacağınız belgeyle teyit etmek gerekiyor. Ayrıca, eğer satın alınacak parselin üzerinde herhangi bir ekili kültür bitkisi varsa tarım siciline de kayıt sorgusu yaptırılması önem arz ediyor.
Alanya ilçesindeki ilanlar için Alanya satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
