Doğu Anadolu’nun en az nüfuslu illerinden biri olan Ardahan, yüksek yaylaları, temiz havasının yanı sıra topraklarının kaliteli ve verimli oluşuyla dikkat çekiyor. Coğrafi Konumunun getirdiği avantajlardan biri de imarlı ve imarsız arazilerde uygun fiyatlara yatırım yapma olanağı olmasıdır. Son verilerde sadece yedi ilanda incelediğimiz sahibinden Ardahan satılık arsa ve tarla ilanlarında fiyat aralığının 90 bin TL ile 7 milyon TL arasında değiştiğine şahit oluyoruz. Bu çeşitlilik içerisinde 723 m² ile 10.000 m² arasında yer alan parseller, hem tarım hem de yapılabilir arazi taleplerine cevap verecek nitelikte.
İl genelindeki ilanların yarıdan fazlasının Çıldır ilçesinde yoğunlaşması da dikkat çekici bir detay. Göle ilçesiyle birlikte toplamda altı ilçede dağılan bu ilanlar, arazinin yer seçeneklerini çeşitlendiriyor. Sıfır riskle, yerinde inceleme fırsatı sunan bu ilanlar, Ardahan’daki toprakların ne kadar değerli olduğunu elimizdeki verilerle desteklemiş durumda.
Şu anda elimizde sadece sahibinden platformundan gelen yedi ilan olsa da bu bile Ardahan’daki arsa ve tarla fiyatlarının geniş bir skalayı kapsadığını gösteriyor. 90 bin TL’den başlayan, 7 milyon TL’ye ulaşan fiyat aralığı, hektar bazında da ciddi farklılıklar olduğunu ortaya koyuyor. Örneğin 1.000 m² civarı bir parselin ortalama 150 bin TL civarından alıcı bulabildiğini görebiliyoruz.
Toplam ilanların yalnızca ikisinin tarla, beşinin ise arsa kategorisinde olması dikkat çekiyor. Bu da ilin ağırlıklı olarak imarlı arazilere talebinin olduğunu gösteriyor. İmarlı parsellerde 1.000 TL/m² düzeyinden başlayan fiyatların, tarla ve ekili arazilerde m² fiyatlarının 150–200 TL arasında değiştiği görülüyor. Sahibinden platformundaki ilanların tümü yerli alıcılara ait olup, bu da yerel mülkiyet dağılımının ne kadar yoğun olduğunu ortaya koyuyor.
Ardahan’da arazide tapu devri yapmadan önce kadastro kayıtlarının incelenmesi şart. Ada-parsel sorgusu yapmadan, imar durumu hakkında bilgi edinmeden herhangi bir ödeme yapmamak gerekiyor. Ayrıca varsa hisseli tapuların ortaklık payları net olarak görülmeli, KAKS ve emsal hesapları incelenmelidir. Bu, sonradan çıkabilecek sorunların önüne geçilmesi adına kritik önem taşıyor.
İmar durumu sorgusu yaparken belediyenin imar planı dosyasına ulaşabilmek için mutlaka ilgili ilçenin belediye binasına bireysel olarak gidilmesi gerekiyor. Tapu sicilinde arazinin tarla mı yoksa imarlı arsa mı olduğunu doğruladıktan sonra m² ölçümünün tapuda kayıtlı haliyle örtüşüp örtüşmediği de kontrol edilmelidir. Bu adımlar Ardahan’daki parsellerin hukuki durumunu en şeffaf şekilde ortaya koyar.
Ardahan genelinde en fazla ilan, Kağızman’a bağlı komşu ilçesi Çıldır’da karşımıza çıkıyor. Toplam yedi ilanın dördü burada kayıtlı durumda. Buyoğunluğun ardındaki sebeplerden biri, ilin son yıllarda tarımsal desteklerin artmasına paralel olarak ekili arazilere talebin yükselmesi. İmar durumu uygun parsellerin Çıldır’a yakın olması da fiyatların belli bir noktada kalmasını ve yatırımcılar için cazip kılınmasını sağlıyor.
Göle ilçesinde iki, Hanak ilçesindeyse tek bir ilan bulunuyor. Bu dağılım, ilin en doğu ucunda kalan Çıldır’a ek olarak, Doğu Kaplan Dağları’nın eteklerine doğru yayılmayı da destekliyor. Toprak kalitesinin yanı sıra ulaşımın görece daha kolay oluşu da ilçeyi tercih sebepleri arasında öne çıkarıyor.
Şu anda elimizdeki yedi ilana bakıldığında en ucuz parsellerin 90 bin TL’ye kadar inebildiği görülüyor. Bu fiyatın genellikle imarsız, yerleşimden uzak parsellerde karşımıza çıktığı anlaşılıyor. İmarlı arazilerdeki fiyatların 1.000 TL/m²’ye kadar ulaşmasıysa, belediyenin imar planına dahil edilmiş bölgelerin ne kadar değer kazandığını gösteriyor.
Toplam m² aralığı 723 m² ile 10.000 m² arasında değişiyor. Geniş arazilerin daha düşük fiyat/m² oranına sahip olmasına karşın, belli parsellerin kompakt olması nedeniyle fiyat artışı yaşandığı da görülüyor. Alıcıların tercihlerini belirleyen en önemli unsurlar arasında imar olanağı, arazi kullanım amacı ve belediyenin altyapı planları bulunuyor. Bu da Ardahan’daki fiyatların sadece büyüklükle değil, aynı zamanda konum ve potansiyel kullanımla da doğrudan ilişkili olduğunu ortaya koyuyor.
Parsel alımında karşılaşılan ilk adım tapu mülkiyeti sorgusudur. Kadastro kayıtlarına ulaşarak arazinin hangi ada-parselde olduğunu, m² ölçülerini ve tapu türünü doğrulamak gerekiyor. Ardahan’daki parsellerin çoğunlukla orman alanı kaydıyla gelen tarla statüsünde olduğu görülüyor ancak beş ilan imarlı konumda bulunuyor.
İmar durumu içinse her ilçenin belediyesine giderek imar planı dosyalarına ulaşmak şart. Belediyenin websitesi üzerinden yapılan sorgularda verilerin sınırlı olması nedeniyle fiziki başvuru kaçınılmaz hale geliyor. Tapu devri sırasında noter huzurunda yapılan işlemlerde de imar durumu mutlaka belgeye eklenmeli. Bu sayede hem hukuki hem de teknik güvence altında kalmak mümkün oluyor.
KAKS ve emsal hesapları da hem yapılabilir hem de tarımsal projelerde inşaata uygun arsalar için son derece kritik. Bu veriler, yatırımın gelecekteki potansiyelini doğrudan etkilediği için alıcıların mutlaka araştırması gerekiyor. Kaldı ki Ardahan’daki ilanların küçük bir kısmının bile bu belgeleri eksiksiz sunduğunu görmek, alıcıya ciddi bir güvence sağlıyor.
Sahibinden platformunda yer alan yedi ilanın tümü doğrudan sahipler tarafından teklif edilmiş durumda. Bu da komisyon ücretinden kaçınarak doğrudan anlaşma imkanı sunuyor. Bununla birlikte emlakçılar aracılığıyla yapılan ilanlar genellikle daha geniş bir pazara yayılmakla birlikte, fiyatlara eklenen komisyonlar nedeniyle yerli pazarda avantajı sınırlı hale gelebiliyor.
Ancak emlak ofisleri vasıtasıyla yapılan araştırmalar, ilçelerdeki imarsız parsellerde belediyeye bağlı tapu devir sürecini hızlandırmak açısından yararlı olabiliyor. Sahibinden’in sunduğu avantaj ise anında iletişime geçme imkanı ve yerinde gezip görme şansının daha yüksek olması. Hangi yöntemin tercih edileceği alıcının bütçesine ve aradığı arazinin özelliklerine bağlı olarak değişiyor.
İnternetten yapılan aramalarda öncelikle m², fiyat aralığı ve tapu türü filtrelerinin kullanılması en doğru yöntem. toprakarsa.com üzerinden yapılacak basit aramalarla imarlı parselleri kolayca ayırabilir, tarla arayanlar içinse ekili arazi kategorisini seçmek mümkün. Ayrıca imar durumu sorgusu için belediyeye özel başvuru formlarının linkleri sayfada veriliyor.
İlanlarda yer alan fotoğrafların yanı sıra bazen drone görüntüleri de bulunabiliyor. Bu, arazinin topoğrafyasını ve komşu parsellerle bağlantılarını daha net görme firsatı sunuyor. Son olarak yeni ilan eklendiğinde site üzerinden anında bildirim alma opsiyonu da takibi kolaylaştıran unsurlardan biri.
Toplam yedi ilanın içinde 90 bin TL en düşük, 7 milyon TL en yüksek fiyat olarak karşımıza çıkıyor. Bu fiyatın en ucuzunun imarsız ve ufak parsellerde olduğunu görüyoruz. Ortalama m² fiyatıysa 200–300 TL civarında seyrediyor.
Satıcıdan kadastro ve tapu kayıtlarının tam kopyasını istemek ilk adım. Ada-parsel sorgusuyla arazinin yerini ve ölçülerini doğrulamak, imar durumunu belediyeden teyit etmek de en az o kadar önemli. Yatırımcının bundan sonrası için hangi amaca yönelik alım yaptığını iyi belirlemesi gerekiyor.
toprakarsa.com’daki ilanlar genellikle sahibinden platformundan çekiliyor. Filtreler, m² aralığı ve fiyat seçenekleriyle istenilen arsa ve tarla kolayca bulunabiliyor. Yeni ilanlar geldiğinde siteye anında e-posta bildirimi almak da takip sürecini kolaylaştırıyor.
Toplam fiyat, arazinin m²’sine bölündüğünde m² fiyatı ortaya çıkıyor. Örneğin 500 m² bir parsel 100 bin TL’ye satılıyorsa, m² fiyatı 200 TL oluyor. Bu basit hesaplama, farklı büyüklükteki arazilerin fiyat karşılaştırmasını kolaylaştırıyor.
Ardahan’daki parsellerde kredi kullanımı bankaya ve tapu türüne göre değişiklik gösteriyor. Genel olarak tarla statüsündeki araziler için kredi temin etmek imarlı arsalar kadar kolay değil. Yine de bankalarla bireysel görüşme ve tapu türünün buna uygun olup olmadığının araştırılması gerekiyor.
toprakarsa.com’daki veriler sürekli yenileniyor. Haftada birkaç yeni ilan eklendiğine dair sistem bildirimleri geliyor. Bu da güncel fiyat ve seçeneklere her zaman ulaşma imkanı sunuyor.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
