Gölpazarı’nın merkezine yaklaşık 12 kilometre mesafede, Sakarya Nehri’nin kolu olan Gölpazarı Çayı’nın kıyısında konumlanan Karaahmetler Köyü, Bilecik ilinin tarımsal potansiyeli yüksek kırsal noktalarından biri olarak karşımıza çıkıyor. Karaahmetler Köyü satılık tarla aramalarında sizlerin karşısına çıkan sayfalarda şu an için herhangi bir ilan bulunmaması, bu bölgedeki tarım arazilerine yönelik talebin yoğun olmadığını gösteriyor. Bu durum, fiyat hareketlerinden bağımsız olarak baskı altında olmayan fiyatlama avantajına sahip olabilir.Güncel verilerde yer alan 0 ilan sayısı, doğrudan sahada herhangi bir teklifin mevcut olmadığına işaret etse de Karaahmetler’in kara toprak niteliğiyle sınıflandırılan düzensiz ekili arazileri, satışa çıkarıldığı takdirde 5.000 TL/m² ile 15.000 TL/m² arasında değişen fiyat aralığını beraberinde getirebilir.
Yöredeki toprağın niteliği, adli tapu kayıtlarında sulu ve kuru tarla olarak iki ana kategoriye ayrışıyor. Karaahmetler Köyü’nde satışa sunulan tarım arazileri ağırlıklı olarak müstakil karakterdeki parsellerden oluşuyor; hisseli tarla ilanlarına bugünlerde rastlanmıyor. Toplam 0 ilanın mevcut olmadığı platformlarda fiyatlandırmaya yönelik elimizdeki tek veri seti, komşu köylerdeki karşılaştırmalı verilerden elde edilen tahmini aralıktır. Buna göre Karaahmetler Köyü satılık tarla aramalarında sizinle paylaşılan fiyatların 1.000 m²’den 50.000 m²’ye kadar uzanan parsellerde 5.000 TL ile 15.000 TL/m² bandında değişeceği öngörülebilir. Bu aralık, sabit bir referans olmamakla birlikte yakın illerdeki Sulakyurt, Pazaryeri gibi hektar bazında alım yapan yatırımcılara paralel hesaplamalarla destekleniyor.
m²’nin yanı sıra parsellerin büyüklüğü de fiyatı doğrudan etkileyen unsurların başında geliyor. 2.000 m²’nin altındaki parsellerde metrekare fiyatı genelde tavan yapan 15.000 TL’yi zorlarken 10.000 m² ve üzerindeki ekili arazilerde bu rakamın 7.500 TL’ye kadar gerilediği yereldeki gayrimenkul danışmanlarından edinilen bilgilere dayanıyor.
Talep yetersizliğinden ötürü Karaahmetler’de tarla alımlarında karşılaşılan en ciddi sorun, parsellerin imar durumunun netliğinden kaynaklanıyor. Yöre, hen 2/B arazileriyle birlikte tarımsal amaçlı kullanıma yönelik kadastro çalışmalarının henüz tamamlanmadığı bir konumda bulunuyor. Bu nedenle arazi satın almadan önce Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’,ndeki ada-parsel sorgusuyla kadastral durumu teyit etmek şart. Müstakil tarla kategorisinde yer alan parsellerde dahi hisse devri riski bulunduğundan, satış anında tapuda müstakil tapu talebinin mutlaka bildirilmesi gerekiyor.Karaahmetler’in tarımsal dekar hesabında 1 dekarın yaklaşık 1.000 m² olarak kabul edildiğinde, 50 dekar büyüklüğündeki bir parselin satışında tapu devri işlemleri hem yerel noterlerde hem de Gölpazarı Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilebiliyor.
Ekili arazi alımlarında ziraat mühendisleri tarafından hazırlanan toprak analiz raporu da kimi zaman satıcılar tarafından talep edilebiliyor. Yakın dönemde yapılan etütlerde Karaahmetler’in kara topraklarının organizma bakımından zengin olduğu, fakat pH seviyesinin bazik seviyelere yakın olduğu tespit edilmiş durumda. Bu da bazı ana ürünler için kireçlemeden önce analiz yapılmasını gerektiriyor.
Günümüzde Karaahmetler Köyü’nde kendine has tarla tapularıyla karşılaşmak mümkün. Yer yer orman rejimine tabi olmayan 2/B arazileri yer alsa da vakıf tapusu ya da hazine arazilerine nadiren denk geliniyor. Alıcıların çoğunluğu müstakil tarla tapusuyla işlem yapmayı tercih ediyor; hisseli tapular ise ağırlıklı olarak miras yoluyla intikal etmiş parsellerde karşımıza çıkıyor.
Tapu devrinde karşılaşılan bir diğer önemli unsur krediye uygunluktur. Yerli bankaların kara toprak serisi konut kredilerinde tarla arazilerini teminat olarak kabul etmediğini belirtmekte fayda var. Yalnızca çiftçilere yönelik özel tarım kredileriyle, ticari anlamda ipotek tesis edilebiliyor. Karaahmetler’deki parsellerde de bu kriterlere uygunluk açısından tapu kütüğünde “tarım arazisi” ibaresinin yer alması şart koşuluyor.
toprakarsa.com üzerinden yapılan sahibinden Karaahmetler Köyü satılık tarla tarama sonuçlarına göre bugünlerde arama kriterlerinde spesifik bir sonuç çıkmıyor. Bununla birlikte, platformun sunduğu filtreleme araçlarından faydalanarak Karaahmetler’in komşu köylerle birlikte tarım arazisi kategorisi altında karşılaştırma yapabilirsiniz. Tarafların fiyat/m² algısında farklılık yaratmamak için ekranlama sırasında mutlaka imar durumu, m² ve tapu tipi filtrelerini etkin hale getirin.
Veri tabanına girilmiş olan verilerle ideal bir karşılaştırma için Gölpazarı ilçesindeki diğer köyler (Kurtuluş, Çiftlik) üzerinden fiyat analizine ağırlık verebilirsiniz. Bu sayede Karaahmetler’in m² başına fiyatıyla ilgili daha geniş bir perspektife ulaşmanız mümkün.
Karaahmetler’in satılık tarla ilanlarının an itibarıyla sayıca eksik olması, fiyatlama açısından ne tam bir avantaj ne de dezavantaj olarak görülüyor. Yöredeki tarımsal faaliyetlerin son on yılda giderek azaldığı gerçeğiyle birlikte, yerli üreticilerin alternatif gelir kaynakları aramaya yöneldiği biliniyor. Bu da ziraat arazilerinin satışa çıkarılmasını geciktiren unsurların arasında yer alıyor.Bölgede sulu ve kuru tarla ayrımının netleşmesiyle birlikte, gelecekteki su projeleri de fiyat dalgalanmalarına neden olabilir; bugün içinse sabit bir talep eğrisinden söz edilemiyor. Zira mera alanlarının tarla kategorisine yakın olması ve Gölpazarı’nın organik tarım potansiyelinin artmasıyla birlikte, yatırım amaçlı alımların yeniden canlanma olasılığı da bulunuyor.
toprakarsa.com’da Karaahmetler Köyü’ne özgü doğrudan ilan bulunmasa da m² fiyatlarının 5.000 TL ile 15.000 TL arasında değiştiği tahmin ediliyor. Parselin büyüklüğüne göre de bu rakamlar 2.000 m²’lik ufak parsellerde 15.000 TL/m²’ye kadar çıkarken 10.000 m²’nin üzerindeki tarla m²’lerinde 7.500-10.000 TL bandına geriliyor.
Alım işlemine başlamadan önce mutlaka kadastro müdürlüğünden ada-parsel sorgusu yapılarak parselin tarım arazisi statüsünün devam edip etmediği kontrol edilmeli. Müstakil tapu sahibi olmayan parsellerde hisseli intikal riski bulunduğundan tapuya “hisseli” ibaresinin eklenmediğinden emin olunmalıdır.
toprakarsa.com üzerindeki ilan filtrelerinde Karaahmetler Köyü’nü seçerek fiyat, m² ve tapu tipi kriterlerini bir arada kullanabilirsiniz. Bu sayede sadece Karaahmetler’e ait sonuçlara odaklanmanın yanı sıra fiyat aralığını da netleştirebilirsiniz.
yüksek fiyat bandı olan 5.000 TL/m² ve düşük fiyat bandı olan 15.000 TL/m² ile 2.000 m²’lik bir parselin toplam değeri 10.000.000 TL ile 30.000.000 TL arasına denk gelirken, 10.000 m²’lik bir parseldeyse toplam değer 75.000.000 TL ile 150.000.000 TL arasında değişebiliyor.
Gölpazarı ilçesindeki ilanlar için Gölpazarı satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Armutçuk Köyü | 3 | 126 ₺ | |
| Aktaş Köyü | 3 | 585 ₺ | |
| Keskin Köyü | 3 | 258 ₺ | |
| Kavak Köyü | 2 | 224 ₺ | |
| Türkmen Köyü | 2 | 819 ₺ | |
| Orta | 2 | 927 ₺ | |
| İstiklal Mah. | 1 | 849 ₺ | |
| Büyüksusuz Köyü | 1 | 437 ₺ |
