Eskişehir'e bağlı Odunpazarı ilçesinin sakin mahallelerinden biri olan Gümele Köyü, doğuya doğru yükselen engebeli arazisiyle özellikle tarla satışı ilanlarıyla dikkat çekiyor. Gümele Köyü satılık tarla aramalarında şu an yalnızca bir ilan bulunuyor; 6.455 metrekarelik bu imarlı parsellerin fiyatıysa 2,9 milyon TL düzeyinde sabit. Farklı sitelere dağılmış tekil bir teklif olarak öne çıkan bu ilanlar, bölgenin tarla piyasasında adeta bir "sıfır ilan" durumunu akıllara getiriyor.
Toplam bir adet ilanla temsil edilen Gümele Köyü tarla fiyatları ortalama 449 metre kareye 1 TL gibi bir orana denk düşüyor. Ancak bu rakamın sadece mevcut ilan bazında değerlendirilmesi gerekiyor; zira bölgede belirgin bir fiyat çeşitliliğinden bahsetmek henüz mümkün değil. Sahibinden platformunda yayınlanan tek teklif de ekili olmayan, kuru tarım arazisini temsil ediyor. Alanın kadastrodaki metrajıyla birebir örtüşen 6.455 metrekarelik bu parsel, imarlı olmasıyla tarımsal kullanımın yanı sıra potansiyel parselleme opsiyonlarını da içinde barındırıyor.
Özellikle hisseli olmayan müstakil parsellerde tapu devri sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, kadastroya kayıtlı alanla tapuda görünen alanın uyumudur. Bu aşamada mutlaka ada-parsel sorgusu yapılmalı; zira Gümele Köyü'nün sınırları içinde komşu parsellerle olası uyuşmazlıklar hissedarlar arasında uzun süreli ihtilaflara yol açabiliyor. KAKS ve emsal bilgileri de imarlı parsellerde gelecekteki yasal inşaat haklarını doğrudan etkilediğinden, alıcıların yerel yönetimden mutlaka teyit alınmasını öneriyoruz. Tarım arazisinin sulu mu kuru mu olduğu da ekili araziye karar verme aşamasında kritik bir kriter olarak öne çıkıyor.
Bugün için piyasada yalnızca imarlı tarla ilanı bulunması, bölgedeki tapu çeşitliliği konusunda fikir verebiliyor. İmarlı bir tarla parselinde tapu devri normal şartlarda sorunsuz ilerlerken, hisseli parsellerde noter onaylı paydaş anlaşmalarının varlığı önem taşıyor. Gümele Köyü'nde aktif kredi opsiyonlarının neler olduğu konusunda kesin bir veri bulunmamakla birlikte, imarlı parsellerin çoğunluğunun banka tercihlerinde daha cazip konuma geldiği görülebilir. Bu tip parsellerde tapuya kusursuz şerh koyulmamış olmasıysa alıcıya ciddi zaman tasarrufu sağlıyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan Gümele Köyü satılık tarla aramalarında fiyat aralığı, metrekare alanı ve imar durumunu filtreleyerek sonuçlar daraltılabiliyor. Odunpazarı ilçesinin köy yerleşimine ait parsellerle sınırlanan arama motoru, yalnızca ilgili ilçe sınırları içerisinde kalan ilanları listeliyor. Böylece alıcı ya da yatırımcı, ister kuru ister sulu arazi arayışında olsun, doğrudan Gümele Köyü'ne odaklanan bir sonuç setiyle karşılaşıyor.
Tekil bir ilan düzeyindeki piyasa verilerinden yola çıktığımızda, Gümele Köyü'nde tarla sahibi olmanın en belirgin avantajı ekili ya da ekime uygun arazilerin görece el değmemiş statüsünde saklı. İmarlı ve 6.455 metrekarelik standart parseller, gelecekte parselleme ya da yasal inşaat hakları açısından yatırımcılara hareket alanı sunabilir. Ancak unutulmamalı ki mevcut durumda fiyatlandırmada herhangi bir çeşitlilik bulunmuyor; yeni ilanlar girmediği sürece pazarda belirleyici unsur yine tek bir fiyat olmaya devam edecek.
Mevcut tek ilanın 6.455 metrekarelik parselle 2,9 milyon TL fiyatıyla satışta olduğunu dikkate alırsak, bölgedeki metre kare fiyatı aşağı yukarı 449 TL düzeyinde seyrediyor. Bu rakamın yalnızca bir örnek teşkil ettiğini ve piyasanın hacmini temsil etmediğini vurgulamak gerekiyor.
Satın alma sürecinde tapu türü, imar durumu ve ada-parsel sorgusu öne çıkan başlıklar arasında bulunuyor. İmarlı bir tarla parseliyle karşılaşan alıcıların mutlaka KAKS ve emsal bilgilerini yerel idareden teyit ettirmesi tavsiye ediliyor.
Sahibinden platformunda yapılan aramalarda ilçe ve köy seçenekleriyle daraltılan filtrelemeler, doğrudan sahibinden Gümele Köyü satılık tarla ilanlarına ulaşma imkanı sunuyor.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle elde edilen 449 TL'lik sonuç, bugünkü durumda yalnızca 6.455 metrekarelik tek bir parsel üzerinden geçerli bir hesaplama olarak değerlendirilmeli.
Odunpazarı ilçesindeki ilanlar için Odunpazarı satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Aşağı Çağlan | 2 | 543 ₺ | |
| Aşağıılıca Köyü | 1 | 1.365 ₺ | |
| İmişehir | 1 | 1.192 ₺ | |
| Akpınar | 1 | 3.429 ₺ |
