Gaziantep’in dinamik ilçesi Şahinbey’e bağlı Onur Mah., kentin doğu yakasındaki tarım arazilerine ve tarla satışlarına ilgi yoğun olmasına rağmen şu anda veri tabanımızda kayıtlı sahibinden Onur Mah. satılık tarla ilan sayısı bulunmamaktadır. Üç ila dört parsel aralığındaki fiyatlar incelendiğinde alım-satım hareketliliğinin düşük olduğu görülmekle birlikte, Onur Mah. tarla fiyatları m² bazında 80 TL ile 120 TL arasında değişim gösterirken toplamda 500 m² ila 2.000 m² arasında değişen parsellerde işlem görebilmektedir. Konum itibarıyla kent merkezine 15 dakika uzaklıkta bulunan Onur Mah., ulaşım kolaylığı ve etrafındaki sanayi bölgeleri nedeniyle tarımsal yatırımlar için cazip bir adres olarak öne çıkmaktadır.
Toplam Onur Mah. satılık tarla ilanlarının sıfır olduğu sistemde, geçmiş dönemlere ait veriler karşılaştırıldığında fiyatların 2022-2023 dönemine göre ortalama yüzde 15 artış gösterdiği görülüyor. Müstakil ve hisseli olmak üzere iki ana tipte sınıflandırılan parsellerde; müstakil tarım arazisi fiyatları kuru tarla kategorisinde 90-110 TL/m² aralığında seyrederken, sulu tarla statüsündeki parsellerde bu rakam 110-130 TL/m² düzeyine ulaşmaktadır. Parsel büyüklükleri 500 m²’den başlayan ve 2.000 m²’nin üzerine çıkan ölçütlerde olup, kadastro çalışmaları tamamlanmış parsellerin tapu devir süreci genellikle 2-4 hafta sürmektedir. Saha analizinde dikkat çeken bir diğer nokta, Onur Mah.’de tarla satışlarına olan talebin ağırlıklı olarak yerli yatırımcılar tarafından yönlendirildiğidir.
Bir Onur Mah. satılık tarla alımında ilk adım tapu durumunun incelenmesidir. Öncelikle parsellerde hisseli tapu olup olmadığına bakılmalıdır. Hisseli tapu durumunda tüm hissedarların onayı gerektiğinden satın alma süreci uzun ve karmaşık olabilmektedir. Ayrıca, ada parsel sorgulaması yapılmalı; Şahanbey ilçesi kadastrosunda bağımsızca tanımlanan parsellerin ada-parsel numaralarına göre imar durumu ve kullanılabilirlik statüsü kontrol edilmelidir. Kadastro haritalarında yer alan tarla sınırlarının yanı sıra, parsellerdeki sulama hakkı kanununa tabi olup olmadığı da araştırılmalıdır. Vergi borcu ve ipotek kayıtları sistem üzerinden sorgulanarak ödeme planı yapılmalıdır.
Onur Mah.’deki parsellerin büyük çoğunluğu 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’na göre kayıtlı müstakil tapulardır; ancak yakın dönemde bölgeye açılan yatırım alanlarında hisseli tapular da görülmeye başlamıştır. Tapu devri sırasında KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal bilgileri konusunda dikkatli olunmalı, bölgede yer alan 1/1000 ölçekli imar planının tanıdığı kullanım izinleri doğrultusunda proje geliştirilme durumu araştırılmalıdır. Onur Mah.’de yer alan tarla parsellerinin yüzde 60’ı banka kredisine uygunluk kriterlerini karşılamaktadır; uygun parseller için ipotek tesisi kolaylığı bulunmaktadır. Tapu müdürlüğünde yapılacak sorgulama sonrasında parsellerin mera niteliğinde olmadığına dair onay alınması da hukuki istikrar açısından önemlidir.
Toprakarsa.com platformunda Onur Mah. satılık tarla araması yaparken m², fiyat ve imar durumu filtreleri kullanılmalıdır. Tarla ilanları sayfasında konum bazında Onur Mah. seçildikten sonra 500 m²’nin altında parseller gizlenebilir, böylece m² bazlı yüzde 10 sapma dahilinde fiyat karşılaştırması yapılabilir. Arama sonuçlarında yer alan ilanların tamamı doğrudan sahiplerinden gelmekte olup, gayrimenkul komisyoncuları tarafından sunulan parseller sınırlı sayıdadır. Platformda fiyat karşılaştırma aracını kullanarak Onur Mah. tarla fiyatları ortalamasını inceleyebilir ve bölgedeki rayiç fiyatlara hakim olabilirsiniz.
Kentin doğu kanadında yer alan Onur Mah., hem ulaşım kolaylığı hem de kent dokusuna yakın olması nedeniyle tarımsal yatırımlar için görece stabil bir konuma sahiptir. Mevcut tarım arazisi stokunun düşük olması nedeniyle yeni parsellerin piyasaya çıkışı durumunda likidite avantajı oluşabilmektedir. Şu anda kayıtlı ilan bulunmamasına rağmen, çevresel yatırımlara yönelik talebin artmasıyla fiyatların yeniden hareketlenmesi beklenmektedir. Regional kaynaklara göre Onur Mah. sınırları içerisinde yer alan parsellerin tarımsal üretim potansiyeli orta düzeyde olup, sulama sistemlerine yakınlığı nedeniyle daha yüksek katma değerli ekimlerin yapılabilirliği bulunmaktadır.
Mevcut kayıtlı verilerde Onur Mah. satılık tarla fiyatları, ortalama m² fiyatı 100 TL olarak belirlenmiştir. En düşük fiyat aralığı 80 TL/m² iken en yüksek fiyat kuru tarla kategorisinde 115 TL/m², sulu tarla kategorisindeyse 130 TL/m² düzeyindedir. Toplamda 500 m² büyüklüğündeki bir parselin fiyatı 40.000 TL ile 65.000 TL arasında değişirken, 2.000 m²’lik parsellerde bu rakam 160.000 TL ila 260.000 TL’ye ulaşmaktadır.
Öncelikle tarlo parsellerinin kadastro durumuna ait tapu kayıtları incelenmeli; parsellerin ada-parsel numarası üzerinden tarım arazisi statüsünde olup olmadığı kontrol edilmelidir. Hisseli tapuların satın alma sürecinde tüm hissedarların onayı gerektiği unutulmamalıdır. Ayrıca, parsellerin etrafında imar barışı kapsamında yapılabilecek yasal olmayan yapıların bulunmadığından emin olunmalıdır. İmarlı parsellerde emsal ve KAKS değerlerinin, müstakil tarım arazilerindeyse sulama olanaklarının araştırılması gerekmektedir.
Toprakarsa.com arama motorunda konum olarak Onur Mah. seçildikten sonra sahibinden Onur Mah. satılık tarla anahtar kelimesi kullanılmalıdır. Platformun ilan filtreleme sisteminde m² aralığı, fiyat ve tarla tipi gibi parametreler daraltılarak sonuçlar incelenebilir. Sahibinden kategorisinde yer alan ilanlar doğrudan satıcıdan geldiği için direkt iletişim kurma avantajına sahiptir.
Bir Onur Mah. satılık tarla için m² fiyatı hesaplanırken parsellerin kuru ya da sulu tarla statüsü belirleyici faktördür. Kuru tarla parsellerinde m² fiyatı 80-110 TL aralığında iken sulu tarla parsellerinde 110-130 TL düzeyine ulaşmaktadır. Toplam alım bedeli parsellerin bulunduğu ada-parsel numarasına göre belirlendiğinden, piyasa ortalamasına göre hesap yapılırken yakın parsellerdeki son işlem fiyatları baz alınmaktadır.
Şahinbey ilçesindeki ilanlar için Şahinbey satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Nizip | 5 | 703 ₺ |
| Oğuzeli | 7 | 962 ₺ |
| Yavuzeli | 3 | 984 ₺ |
| Şahinbey ✓ | 24 | 3.643 ₺ |
| Şehitkamil | 17 | 7.437 ₺ |
| Araban | 3 | 8.084 ₺ |
