Bitişik satılık arsa konusunda talep gören bir bölgede, Hatay’ın incisi İskenderun’a bağlı bu mahallede arsa pazarlamasının inceliklerini inceledik. Area olarak adlandırılan Bitişik, ilçe merkezine oldukça yakın bir konumda bulunurken, geniş ve çeşitli arsa seçenekleriyle yatırımcılar için sattıkça aranan noktaların başında geliyor. Şu an itibarıyla Bitişik’te Bitişik satılık arsa ilanları listelenmemiş olsa da, fiyat aralığı ve arsanın niteliğiyle ilgili genel bir durum söz konusu. Konut inşa etmek amacıyla arazi arayanlar ya da ticari potansiyeli yüksek yerler peşindekiler, m² fiyatlarının ve tapu durumunun detaylarını yakından takip ediyorlar.
Uygulanabilir fiyatlara bakıldığında Bitişik arsa fiyatları genellikle 1.200 TL/m² ile 2.100 TL/m² arasında değişiyor. Bu aralıkta yer alan sahte ya da imarsız arsalar olduğundan, detaylı inceleme gerektiren unsurlar devreye giriyor. Konut arsası olarak kullanılabilecek parsellerinse m² büyüklüğü 300 m² ila 800 m² arasında seyrediyor. Mevcut verilerde, tarla ve bağ tipi arsaların da bulunduğunu görüyoruz ancak bunlar konut projeleri için uygun olmayabilir. Konut arsaları içerisinde imarlı parsellerin fiyatları genellikle 1.800 TL/m² civarında seyrederken, imarsız alanlarda bu rakam düşüş gösteriyor. Konut tatil siteleri için projelerini hayata geçirmek isteyenlerin en çok tercih ettiği yöntemlerden biri de sahibinden Bitişik satılık arsa ilanlarını anbean takip etmek oluyor.
Özellikle imtiharlı arsa seçeneklerinde, kullanılacak arazinin hangi imar durumu ve gayrimenkulün hangi KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ile emsal değerlere sahip olduğunu araştırmak gerekiyor. Parsel bazında inceleme yapıldığında, arsanın ada-parsel numarası ve yapılan sorgulamalarda ortaya çıkan hisseli durumu da ciddi önem taşıyor. Bazı parsellerde hisseye dayalı mülkiyet söz konusu olabiliyor ve bu da ileride satış ya da kullanım aşamasında zorluklar meydana getirebiliyor. Yapı ruhsatı alımı sürecinde karşınıza çıkacak engelleri öngörmek adına, arsanın konut mı yoksa ticari arsa mı olduğu net bir şekilde belirlenmeli. Miras ya da satış işlemlerinde tapu devri sırasında karşılaşabileceğiniz sorunları minimize etmek için de mutlaka tapu kaydınızda yer alan ada-parsel detaylarını kontrol ettirin.
Bitişik’te satılık arsa alımlarında en sık karşılaşılan problemlerin başında tapu türü ve hukuki durum geliyor. Müstakil arsaların tapu devri genellikle daha basit olmasına karşın, hisseli arsaların satın alınması ekstra dikkat gerektiriyor. Bu gibi durumlarda tapu paylaşım sözleşmesinin detaylı şekilde incelenmesi ve noter onaylı olması hayati önem taşıyor. Bitişik satılık arsa ilanları içerisinde hazine arazileri, orman alanlarına yakın parseller ya da imarsız yörelerdeki araziler de yer alabiliyor. Bu nedenle, ilave ücretler ya da kısıtlamalarla karşılaşmamak için Bakanlık onaylı incelemelerinizi tamamlamanız gerekiyor. Krediye uygunluk açısından da bankalar genellikle imarlı, tapuya kayıtlı parsellere daha sıcak bakarken, kırsal yerlerdeki arazilerde mortgage alma süreci daha karmaşık hale gelebiliyor.
Toprak Arsa’daki ilan akışı içerisinde Bitişik satılık arsa kelimeleriyle yapılan aramalar genellikle fiyat, m², imar durumu ve konumu gibi filtreler üzerinden daraltılıyor. Bu sayede, örneğin 500 m²’den büyük, imarlı ve belediye sınırları içerisinde bulunan bir arsaya odaklanmak mümkün hale geliyor. Bölgedeki ortalama kayıt sayısının sıfır olması nedeniyle de, anında bildirim sistemini kullanarak yeni ilanların yüklenmesinden anında haberdar olunabiliyor. Filtre seçenekleriyle beraber, hangi tipte arazinin aranacağını da netleştirmek gerekiyor — konut inşaatı için mi, ticari kullanım için mi, yoksa seracılık gibi tarımsal amaçlarla mı değerlendirileceği ciddi bir odak noktası oluşturuyor.
Bitişik satılık arsa tercih ederken, ilan bulunmaması nedeniyle fiyat oluşumu hakkında net bir resim elde etmek gerekiyor. Genel duruma bakıldığında, ilçenin merkezi ve limana yakınlığı nedeniyle arsa talebi artış gösteriyor ve bu da fiyatların yukarı doğru bir ivme kazanmasına neden oluyor. Konut inşa etmek için uygun parsele sahip olmak, uzun vadeli bir yatırım olarak görülürken, bölgede henüz çok fazla satılık arsa ilanı bulunmadığı için ilk ekibin avantajından faydalanmak isteyenler için de cazip bir durum oluşturuyor. Tarım arazilerinin sınırlı sayıda olması ve konut projelerine yönelik talebin artmasıyla birlikte, bu yöredeki toprakların değeri de paralel olarak yükseliyor.
Bitişik arsa fiyatları 1.200 TL/m² ila 2.100 TL/m² aralığında seyrediyor. Ortalama bir konut arsası olan 500 m²’lik bir parselin fiyatısa yaklaşık 900.000 TL civarında oluşuyor. Bu fiyat aralığı naif parçaların yanı sıra, imarsız ve kısıtlamalı parsellerde daha aşağı seviyelerde ortaya çıkabiliyor.
İmar durumu, tapu türü ve ada-parsel sorgusu bu süreçteki en kritik unsurlar arasında yer alıyor. Parselin ne kadarına yapı yapılabileceğini belirleyen KAKS oranı ve emsal değerler de projenin geleceği açısından önemli kriterler oluşturuyor. Hisseli arsalar konusunda da mutlaka tapu paylaşım sözleşmesini incelemek ve noter onaylı hale getirmek gerekiyor.
Toprak Arsa üzerinden yapılacak Bitişik satılık arsa aramalarında, fiyat, m² büyüklüğü ve imar durumu gibi filtreler kullanılarak anında sonuçlara ulaşılıyor. Sıfır ilan bulunması nedeniylese yeni eklenen ilanlara anında bildirim alınarak hızı yakalamak mümkün hale geliyor.
Bitişik satılık arsa fiyatlarının hesaplanmasında, basit bir mantık uygulanıyor. Parselin toplam fiyatının, metrekare olarak kapladığı alana bölünmesiyle ortalama m² fiyatı ortaya çıkıyor. Örneğin 1.000.000 TL değerindeki bir parsele ait fiyat 1.500 TL/m² şeklinde ifade ediliyor. Bu hesaplama hem satıcılar hem de alıcılar tarafından hızlıca yapılabiliyor.
İskenderun ilçesindeki ilanlar için İskenderun satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
