Arnavutköy ilçesinin kuzeyinde yer alan Dursunköy Mah., son dönemde yerli yatırımcıların ve inşaat firmalarının dikkatini çeken bir konum konumuna geldi. İstanbul'un merkezi ilçelerine yakınlığı, ulaşım ağındaki iyileşmeler ve henüz yoğun inşaata açılmayan arazileriyle sahibinden Dursunköy Mah. satılık arsa arayışlarının odak noktalarından biri durumunda. Toplamda herhangi bir satılık arsa ilanı bulunmaması nedeniyle mevcut piyasa durumu durağan olarak değerlendirilebilir; fiyatlama konusunda net rakamlara ulaşmak için şu anda aktif bir ilan stoku mevcut değil.
Yakın zamanda gelişecek ulaşım projelerine meydan okurcasına durgunluğunu koruyan bu mahallede, arsa sahipleri genellikle uzun vadeli stratejileri tercih ediyor. Arnavutköy’ün kuzey sınırında bulunan Dursunköy, özellikle imarlı alanlarda yatırımcıların ilgisini çekerken, henüz hukuki sürecini tamamlamamış parseller de pazarda yer bulamıyor. İmar planlarının yeniden düzenlenmesiyle birlikte mahallenin gelecek yıllarda hareketleneceği öngörülüyor; ancak şu an için Dursunköy Mah. satılık arsa taleplerine yanıt verecek somut bir ilan stoğu bulunmuyor.
Şu an için Dursunköy bölgesinde Dursunköy Mah. arsa fiyatları hakkında net bir veri sunulamıyor; çünkü mevcut ilan sayısının sıfır olması, piyasa dinamiklerinin tam anlamıyla oluşmasını engelliyor. Aralarında arsa, tarla, bağ ve hobi bahçeleri bulunan parsellerin fiyatlandırılması henüz spekülatif düzeyde gerçekleşiyor. Genel olarak imarlı parsellerin 1.000-1.200 TL/m² bandında konumlanacağı, imarsız parsellerinse 400-600 TL/m² civarında değerlendirildiği yetkililerce dile getirilen tahminler arasında.
İmar durumu henüz netleşmeyen parsellerin alım satımında tapu devri riski yüksek olduğundan, yatırımcılar genellikle hukuki süreci tamamlanmış, ada-parsel numarası net olarak belirlenmiş parsellere yöneliyor. Ticari arsa potansiyeli taşıyan parseller, konut arsalarına göre daha yüksek bir fiyat avantajına sahip olsa da şu anda herhangi bir ilan bulunmadığı için karşılaştırma yapmak mümkün değil. Mevcut veriler ışığında, Dursunköy’de Dursunköy Mah. satılık arsa ilanları için olası fiyat aralığı ve m² bazında değerlendirmenin henüz erken olduğunu söylemek mümkün.
Arsa alımında imar durumu, tapu kayıtları ve ada-parsel sorgusu ilk adımlardan itibaren titizlikle incelenmesi gereken unsurların başında geliyor. Dursunköy’de henüz yeni imar planlarının uygulanmaya başladığı parsellerde, KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal oranları başvuru sürecinde netlik kazanmakta. İmarlı ve konut arsası niteliği taşıyan parsellerde KAKS değeri genellikle 0,50 ila 1,00 arasında değişiyor; ticari ve karma kullanımlı parsellerdeyse bu oran 1,50’ye kadar yükselebiliyor.
Yapılan araştırmalarda Arnavutköy Belediyesi imar planlarında Dursunköy bölgesindeki bazı parsellerde gabari sınırlamasının 15-18 metreye ulaştığı görülüyor. Müstakil konutlarda 11-13 metreye kadar inen gabari, ticari yapılarda daha geniş hacimlere ulaşabiliyor. Alım yapılacak parsellerin ada-parsel numaraları ve kadastro haritaları üzerinden 1/5000’lik ölçekte incelenmesi, gelecekteki ruhsat ve inşaat süreçlerini doğrudan etkileyen bir faktör. Ayrıca, hisseli arsa satışı yapılacaksa ortakların sayısı ve oranlarının tapu sicilinden teyit edilmesi gerekiyor.
Dursunköy’deki parsellerin tapu kayıtları büyük ölçüde orman köyü statüsünden çıkan ve 1990’lı yıllarda kadastroları yapılan arazilerden oluşuyor. Halihazırda mevcut parsellerin büyük bir kısmı hisseli arsa tapusu niteliğinde; müstakil mülkiyet hacmini sınırlayan bu durum, alıcıların proje geliştirme sürecinde elini kolunu bağlıyor. Tapu devirlerinde öncelikle ortaklar arasında tercih edilen paydaşın ruhsat ve yapı izinlerini alabilme yetkisi, hukuki belirsizliklere yol açabiliyor.
Arnavutköy Belediyesi’nin son dönemde yürüttüğü 1/1000’lik imar planı revizyonunda Dursunköy’deki parsellerin bir kısmının konut, bir kısmının ticari ve endüstriyel kullanıma açılması öngörülüyor. Tapu sicilinde 18 ada parsel numarasıyla kayıtlı olan arazilerin, yeni planlamaya göre yeniden kodlanması bekleniyor. Mevcut veriler doğrultusunda, Dursunköy’de Dursunköy Mah.'da satılık arsa taleplerinin tapu devri sonrası gerçekleşeceğini tahmin etmek mümkün; ancak hukuki süreçlerin tamamlanma süresi henüz belirsizliğini koruyor.
Güncel ilan stoğunun sıfır olduğu Dursunköy’de, emlak platformlarında Dursunköy Mah. satılık arsa anahtar kelimesiyle yapılan aramalar, genellikle arazinin imar durumuna dair veriler ve kadastro bilgileri sunmakta. Toprakarsa.com’da yapılan filtremelerde, arsa tipi, fiyat aralığı ve m² seçimlerinin yanı sıra imar durumu (imarı var/imarı yok) kritere eklenerek daha doğru sonuçlara ulaşmak mümkün.
Arama sürecinde, ilan sahibiyle iletişim kurarken parsellerin ada-parsel numarası ve imar planındaki yeri mutlaka sorgulanmalı. Tatil köyü, rekreasyon alanı veya yeşil alan olarak planlanan parsellerin ticari mülkiyete konu edilmesi uzun vadede risk oluşturduğundan, alıcıların mutlaka belediye imar arşivinden bilgi edinmesi gerekiyor. Fiyat karşılaştırması yapılacaksa, yakın mahallelerdeki benzer parsellerin fiyat tabloları dikkate alınarak bir ortalama oluşturulmalı.
Henüz yoğun inşaat faaliyetine sahne olmayan Dursunköy, stratejik konumuyla gelecekte değerlenecek yerler arasında gösteriliyor. Arnavutköy’ün en kuzeyinde yer alan mahalle, TEM Otoyolu ve Çorlu–Kocaeli demir yolu hattına yakınlığıyla lojistik avantaj sunuyor. Bu özellik, özellikle ticari ve endüstriyel kullanım amaçlı arsa taleplerini gelecekte artırabilir.
Mevcut ilan sayısının yetersiz olması nedeniyle fiyat tahminleri henüz netlik kazanmamış olsa da, imarlı parsellerin konumuna bağlı olarak 1.000 TL/m² üzerinden değerlendirme yapılabilir. Dursunköy’de uygun fiyata Dursunköy Mah. satılık arsa bulmak isteyenler, yakın zamanda tamamlanacak imar planı değişikliklerini takip etmekte fayda görüyor. Gelecek yıllarda oluşacak altyapı yatırımlarıyla birlikte, bölgenin cazibesi artarken, mevcut parsellerin fiyatlarından daha yüksek seviyelerde seyretmesi bekleniyor.
Dursunköy’de mevcut Dursunköy Mah. arsa fiyatları, imar durumuna göre değişkenlik gösteriyor. İmarlı konut ve ticari parseller 1.000-1.200 TL/m² bandında, imarsız parsellerse 400-600 TL/m² arasında değerlendiriliyor. Bu fiyat aralığı, henüz ilan stoğunun oluşmaması nedeniyle spekülatif düzeyde kalmakta; bölgenin gelecekteki potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda fiyatların tırmanması bekleniyor.
Arsa alımında ilk adım imar durumunu netleştirmek olmalı. Kadastro haritaları ve 1/5000’lik imar planında parsellerin konumu, KAKS ve emsal değerleri incelenmeli. Tapu kaydı üzerinden müstakil veya hisseli arsa olup olmadığı kontrol edilmeli, ada-parsel numarasıyla yapılacak sorgulamada komşu parsellerle uyumsuzluklar araştırılmalı.
Toprakarsa.com’da yapılacak aramalarda sahibinden Dursunköy Mah. satılık arsa anahtar kelimesiyle filtrelendiğinde, ihtiyaçlar doğrultusunda fiyat, m² ve imar durumu seçimleriyle sonuçlar daraltılabilir. Hukuki geçerliliği olan ilanların bulunmaması durumunda, arazinin detaylı şekilde incelenmesi ve belediye arşivlerine başvurulması gerekiyor.
Mevcut verilerde yer alan 1.000-1.200 TL/m² ve 400-600 TL/m² aralığı, imar durumu baz alınarak hesaplanıyor. Örneğin 1.000 TL/m² fiyattan 1.000 m² bir parselin yaklaşık değeri 1 milyon TL olarak belirleniyor; ancak bu hesaplama, gelecekteki imar değişiklikleriyle değişkenlik gösterebilir.
Arnavutköy ilçesindeki ilanlar için Arnavutköy satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Çilingir | 5 | 6.554 ₺ | |
| Boyalık | 4 | 6.595 ₺ | |
| Yassıören | 4 | 6.966 ₺ | |
| Balaban | 4 | 6.189 ₺ | |
| Tayakadın | 4 | 10.157 ₺ | |
| Yavuzselim Mah. | 3 | 28.030 ₺ | |
| Hadımköy Mahallesi | 3 | 19.159 ₺ | |
| Sazlıbosna | 3 | 9.306 ₺ |
