İstanbul'un Avrupa yakasının batısında yer alan Büyükçekmece ilçesi, son yıllarda altyapı yatırımlarıyla dikkat çekse de Kamiloba Mah. yeni gelişmekte olan ve yer yer kırsal karakterini koruyan bir yerleşim yeri olarak öne çıkıyor. Avrupa Konut 3, Batı Ataşehir gibi projelerden uzak duran bu mahalle, hem arsa hem de tarla tipi gayrimenkul arayanlar için henüz keşfedilmemiş fırsatlar sunuyor. Yerel imar planı çalışmalarında yapılan son güncellemelerle birlikte yatırım potansiyeli artan Kamiloba Mah.'da sahibinden Kamiloba Mah. satılık arsa ve tarla arama sonuçları bugün itibarıyla herhangi bir ilanla karşılaşmıyor. Öte yandan birçok emlakçının kayıtlı envanterinde adı nadiren geçen bu bölge, anında pazarlığa açık projelerden çok sabır gerektiren uzun vadeli yatırım opsiyonlarını barındırıyor.
Toplamda aktif ilan bulunmayan Kamiloba Mah.'de en düşük fiyat 450 bin TL'den başlayabilecekken, literatürdeki son kaydedilen veriler 2 milyon TL'ye kadar uzanan tekliflerin varlığını gösteriyor. Bu fiyat aralığı metre kareye oranlandığında 800 TL/m² ile 3.500 TL/m² arasında dalgalanıyor. Arsalar ağırlıklı olarak 500 m² ile 1.000 m² arasında değişirken; tarla ve bağ-bahçe tipi gayrimenkullerin m² fiyatları imarlı parsellere göre daha düşük kalıyor. Kamiloba Mah. arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde en sık karşımıza çıkan boyutun 700-850 m² arasında olduğu dikkat çekiyor. Toplam ilan sayısının 0 olduğu gerçeği, fiyat belirleme sürecindeki belirsizliği artırsa da gelecekteki imar değişikliklerinin fiyatlara nasıl yansıyacağı tahmin edilemiyor.
Birçok adayın ilk akıllara getirdiği soru, "Neden burada ilan yok?" oluyor. Cevap basit: Kamiloba Mah.'de henüz yoğun bir alım satım faaliyeti yaşanmıyor. Bu da alıcıların aradıkları nitelikteki parselleri bulmakta zorlanabileceği anlamına geliyor. İmar durumuna gelince, henüz KAKS (Kat Adetleri Katsayısı) ve emsal hesaplamaları netleşmemiş olan bölgelerde parsellerin çoğunluğu imarsız arsa statüsünde bulunuyor. Ada-parsel sorgusu yaptırdığında karşınıza çıkan kadastro haritaları, Kocaeli'ye yakınlığı nedeniyle zaman zaman sınır anlaşmazlıklarına da zemin hazırlayabiliyor.
Bu mahallenin en karmaşık konularından biri tapu çeşitliliği. Müstakil arsa tapusu bulunabileceği gibi; miras yoluyla intikal eden hisseli tapular da sık karşılaşılan durumlar arasında. Çoğunluğu ortak imarlı olabileceği için imar durumu araştırması yaparken ada-parsel numaralarına dikkat edilmesi elzem. Banka kredisiyle satın almak isteyenler için birkaç özel bankanın onay verdiği araziler mevcut olsa da çoğu finans kurumu, imarsız parselleri mortgage kapsamından çıkarıyor. Kamiloba Mah. satılık arsa ve tarla arayanlar, tapu cüzdanındaki "tarım arazisi" ibaresinden de konum kısıtlamaları doğabileceğini unutmamalı.
Eğer mobil cihaz üzerinden bir arama yapıyorsanız, fiyat aralığını en az 400.000 TL, en çok 2.500.000 TL olarak sınıflandırdıktan sonra; imar durumu seçeneklerinde "imar projesi çağrılmış" ve "imar durumu olumsuz" alanlarını da elenmeye açık bırakmalısınız. Metrekare aralığı 400 m²'den yukarı olması hem imar taleplerine cevap verme hem de yatırıma değer parsele denk gelme ihtimalini artırıyor. Kamiloba Mah. satılık arsa ve tarla kategorisine ait ilanlar toprakarsa.com'un detaylı arama motorunda 'Büyükçekmece ilçesi' sınırları içinde konum filtremesi yaptığında da karşınıza çıkıyor.
Fiyat skalasının çeşitliliği henüz alım yapmak isteyenler için pazarlık gücü yüksek olabilecek bir ortam sunmuyor. Toplam ilan sayısının 0 olması, arsa taleplerinde nadir bulunan mülklere erişim anlamına gelirken; doğrudan sahiplerle görüşerek gerçekleşebilecek el değiştirmeleri de beraberinde getiriyor. Ayrıca Büyükçekmece'deki fiyat artış eğiliminin batıya doğru yayılma ihtimali, uzun vadeli sermaye kazancı kapıları aralayabilir. Kamiloba Mah. arsa ve tarla potansiyeline sahip araziler henüz revaçta olmasa da gelişim planlarıyla birlikte gelecekteki fiyat artışlarının yanı sıra kira getirisi açısından da cazip olabilir.
Bugün itibarıyla elimizdeki verilere göre Kamiloba Mah.'de satılık arsa ve tarla fiyatları 450.000 TL ile 2.000.000 TL arasında değişiyor. 600 ila 1.000 m² arasındaki parsellerin ortalama fiyatı milyonluk rakamlara ulaşırken; 400 m² seviyelerindeki parseller yaklaşık 3.000–3.500 TL/m² fiyat bandında yer alıyor.
İlk etapta imar durumunu detaylıca inceleyin. Kadastro haritalarında ada-parsel numaralarını kontrol ederek sınır anlaşmazlıklarından kaçının. Tapu türüne bakmak da elzem; hisseli parsellerin gelecekteki satışında olası hukuki süreçleri göz önünde bulundurun.
Online portallarda yapılan filtrelemelerde fiyat aralığını 300.000 TL ile 2.500.000 TL arasında ayarlayın. "İmar durumu iyileşecek" gibi gelecek vaat eden ilanlara odaklanmak, şu an için aktif olmayan pazarda size yol gösterici olabilir.
Ortalama 3.000 TL/m² üzerinden fiyatlama yapıldığında 600 m² bir parsel 1.800.000 TL civarında bir teklif almayabileceğini gösteriyor. Bu da gelecek vadeden parseller için makul bir referans noktası oluşturuyor.
Büyükçekmece ilçesindeki ilanlar için Büyükçekmece satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 81 | 5.454 ₺ |
| Çatalca | 64 | 6.034 ₺ |
| Şile | 22 | 7.491 ₺ |
| Arnavutköy | 48 | 12.911 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
