Anadolu Yakası’nın en sık tartışılan kentleşme projelerinden biri olan Sancaktepe, doğu sınırındaki Pendik’ten başlayan sanayi aksı boyunca şekillenen karmaşık yapısıyla dikkat çekiyor. İlçe, son dönemde özellikle küçük ve orta ölçekli yatırımcılar arasında sancaktepe arsa fiyatları üzerine yoğunlaşan bir ilgiyle karşılıyor. Sancaktepe’nin bu dinamik tablosuna bakıldığında piyasa aktörlerinin odaklandığı unsurlar arasında imarlı parsellerin azlığı ilk göze çarpıyor. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren gündemde olan yalnızca bir satılık arsa ilanı, 11.0 milyon TL bandında yer alırken 316 m²’lik bir alanı kaplıyor. Sahibinden platformunda yayınlanan bu teklif,1 sahibinden Sancaktepe satılık arsa arayışındaki kullanıcılar için referans niteliğinde.
Bugün itibarıyla ilçede yalnızca bir adet ilan bulunması, herhangi bir fiyat skalasından söz etmeyi zorlaştırıyor. 11.0 milyon TL karşılığında sunulan 316 m²’lik imarlı parsel, Sancaktepe’nin geride kalan aylarda herhangi bir satılık arsa ilanına rastlanmayan bir döneminde yer alıyor. İlçenin topoğrafyası ve arsa teminine ilişkin kısıtlar düşünüldüğünde, bu teklif Sancaktepe satılık arsa pazarının yer yer durağanlaşabildiğine dair uyarıcı bir işaret olarak değerlendirilebilir. Sancaktepe’de ortaya çıkan tek ilanın bile bulunabilirliğini koruması, piyasa koşullarındaki darlığa işaret ediyor.
Arsa satın alma sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli konuların başında imar durumu geliyor. Sancaktepe’nin yoğun inşaat tarihçesi göz önüne alındığında, kadastro ve ada-parsel sorgulamaları yapılmadan yapılan yatırımların risk taşıdığı görülüyor. Tapu devri işlemlerinde karşılaşılabilecek gecikmeler, özellikle antrepo ya da lojistik tesisleri planlayan yatırımcılar için zaman kaybına neden olabiliyor. Eğer yüksek KAKS ya da emsal oranları arıyorsanız, ilçenin doğu bölgesinde yer alan imarlı parsellerin yetersiz sayıda olduğunu unutmamak gerekiyor.
Hilal Mahallesi, Sancaktepe’deki satılık arsa piyasasının neredeyse tümü elinde barındırıyor. Tek bir ilanla temsil edilen bu mahalle, bölgenin en yoğun arsa ilanının bulunduğu yer olarak öne çıkıyor. İlçenin peyzaj ve ulaşım ağı incelendiğinde, merkeze yakın konumda bulunan diğer mahallelerle karşılaştırıldığında arsa temininin hem miktar hem de çeşitlilik açısından kısıtlı olduğunu görmek mümkün.
Arsa değerlerinin oluşmasında en önemli parametrelerden biri tabii ki alanın konumudur. Semtin batısından doğusuna doğru gidildikçe ulaşım ve altyapı yatırımlarındaki eşitsizlikler, fiyatlarda milisaniyelerle ölçülen farklılıklar yaratabiliyor. Arsa m² değeri üzerindeki bir başka etken de parsellerin imarlı olup olmamasıdır. Tamamen imarsız bir alanın tapu devri süreci, imarlı parsellere göre oldukça uzun ve karmaşık işlem gerektirebiliyor. Müstakil ya da hisseli arsa ayrımında da noter onayı ve paydaşlar arasındaki anlaşmaların süreci nasıl etkileyeceğini dikkate almak gerekiyor.
İnternet üzerinde Sancaktepe satılık arsa araması yapan kullanıcılar, genellikle bütçe, m² ve imar durumu gibi kriterleri filtreleyerek hareket edebilir. Platformlarda yer alan fiyat tarama sistemleri, aranan özelliklere göre listeleme yaparken imarlı arsa ve arsa fiyatları filtreleriyle hız kazandırıyor. Sancaktepe özelindeyse tek bir ilanın varlığı, kullanıcıların sürekli olarak yenilenen listelerden ziyade, anlık bildirimlere ihtiyaç duyduğunu gösteriyor.
Sahibinden Sancaktepe satılık arsa ilanların merkezi olmaya devam ederken, ilçede emlak ofisleri aracılığıyla yapılan satışlarda az sayıda olsa da ikincil pazarlar oluşuyor. Sahibinden’in sunduğu avantajlar arasında direkt sahiplerle görüşebilme ve gereksiz komisyon ödememe bulunuyor. Emlak bürolarıysa genellikle ilçenin karmaşık tapu ve imar işlemlerinde yol gösterici rol üstleniyor. Sancaktepe piyasasındaki tek ilanın sahibinden kanadında olması, ofislerin sunduğu desteklere rağmen alıcıların direkt mülk sahiplerine ulaşmaya ağırlık verdiğini gösteriyor.
Bu arayışın altında yatan gerçek, Sancaktepe’nin satılık arsa pazarının son derece dar bir skalaya sahip olmasıdır. Yıl boyunca yalnızca tek bir teklifin yayınlanması, bölgenin yatırımcılar için sürekli takip edilmesi gereken bir konuma işaret ediyor. Alıcıların ilanı kaçırmamak adına sürekli yenilenen listelerden haberdar olmaları gerekiyor.
Sahibinden platformunda yayınlanan tek bir ilanın 11.0 milyon TL bedel ve 316 m² alanıyla karşılaştırıldığında, bölgedeki arsa pazarının darlığı yeniden karşımıza çıkıyor. Platformun sunduğu anlık bildirim sistemleriyle tekliflerin takip edilmesi, hem zaman kaybını önleyebilir hem de ilan yayınlandığı esnada hızlıca temasa geçme şansı sunabilir.
Silivri ile Sancaktepe arasındaki coğrafi yakınlığın, arsa alımında bir rota oluşturup oluşturmadığı sıkça sorulan bir soru olsa da fiili piyasa verilerinde böyle bir eğilim bulunmuyor. Bu iki bölgenin birbirinden tamamen farklı konum ve fiyat skalasına sahip olması, alıcıların tercihlerinin doğrudan kendi ihtiyaçlarına göre şekillenmesi gerekliliğini ortaya koyuyor.
Yenidoğan Mahallesi, Sancaktepe’nin kuzeyine doğru konumlanmış olmasıyla lojistik avantajlar sunduğundan zaman zaman arsa temininde ilgi görebiliyor. Ancak bugün itibarıyla burada herhangi bir satılık arsa ilanı bulunmaması, alıcıların farklı mahallelere yönelmesi gerektiğini gösteriyor.
Paşaköy, Sancaktepe’nin doğuya doğru ilerledikçe yer alan bir yerleşim birimi olsa da, ilçenin topoğrafyası ve kentsel yayılımındaki düzensizlikler parsellerin pazara girişini kısıtlıyor. İlçeyi mercek altına aldığımızda, Paşaköy’de de herhangi bir satılık arsa ilanına rastlanmıyor.
İstanbul genelindeki ilanlar için İstanbul satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 81 | 5.454 ₺ |
| Çatalca | 64 | 6.034 ₺ |
| Şile | 22 | 7.491 ₺ |
| Arnavutköy | 48 | 12.911 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
