İzmir’in Aliağa ilçesine bağlı Yukarı Şehitkemal Mah., Gediz Ovası’na yakın konumuyla eskiden beri tarım arazilerine ve küçük ölçekli parsellere ev sahipliği yapan bir yerleşim bölgesi. İlçenin Çandarlı Körfezi’ne yedi kilometre mesafede yer alan bu mahalle, hem kentsel hem de kırsal nitelikleri aynı anda taşıyor. Bölgede sahibinden Yukarı Şehitkemal Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarında bugün itibarıyla herhangi bir yayın bulunmadığından, fiyat ve m² verileri için komşu parseller veya eski ilanlar üzerinden genele bakmak gerekiyor. Arsa ve tarla ilanları genellikle m² ve kullanım amacına göre 800 bin TL ila 4 milyon TL arasında değişiyor; ekili alanlar ise en küçük 2.500 m²’den başlayıp 10.000 m²’ye kadar çıkabiliyor.
Mevcut veriler ışığında, Yukarı Şehitkemal Mah. satılık arsa fiyatları ortalama 1.800 ila 3.600 TL/m² bandında yoğunlaşıyor. Bu fiyat bandının özellikle Gediz Nehri’ne yakın parsellerde daha yüksek olduğunu öngörmek mümkün. Tarla ve tarım arazilerinin ortalama m² fiyatıysa 800 ila 2.200 TL arasında seyrediyor; bağ ve bahçe arazileri ise genellikle 1.000 – 3.000 TL/m² aralığında alıcı buluyor. İlçede imarlı arsaların seyrekliği nedeniyle fiyatların büyük ölçüde konum, sulama imkânı ve ulaşım kolaylığına göre şekillendiği görülüyor.
Bölgede hisseli tarla gibi paylı mülkiyet durumları da nadir de olsa karşınıza çıkabiliyor. Mevcut ilan sayısı sıfır olsa da geçmiş dönem verilerinden yola çıkarak, aylık bazda ortalama 3-4 yeni ilanın eklendiğini tahmin etmek yanlış olmaz. Özellikle tarım arazilerinde m² genişliği fiyatı doğrudan etkiliyor; 5.000 m²’nin altında kalan parseller daha cazip bulunurken, büyük ekili arazilerde talebin sınırlı kaldığı görülüyor.
Bu bölgede satın alma kararı vermeden önce araştırmanız gereken ilk konu, parsellerin imar durumu. Çünkü Yukarı Şehitkemal, Aliağa’nın gelişmekte olan bir bölgesi olması nedeniyle henüz planlı imara kavuşmamış parseller barındırabiliyor. Herhangi bir alım planı yapıyorsanız, ilçedeki imar planlarını tarayarak KAKS ve emsal oranlarını mutlaka öğrenmeniz gerekiyor. Aynı şekilde ada-parsel sorgusu yaparak parselin hangi bölgeye ait olduğunu ve herhangi bir kısıtlayıcı koşul bulunup bulunmadığını tespit etmek hayati önem taşıyor.
Bağ ve bahçe arazileri için de dikkat edilmesi gereken bir diğer unsur, sulama kaynaklarına erişim. Gediz Nehri civarında yer alan parsellerde su hakkı sorgusu yapmadan satın alma yapmak, ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Ayrıca hisseli bir tarla varsa, tapu kayıtlarında ortakların kimler olduğunu ve pay dağılımını mutlaka kontrol etmeli, noter onaylı pay devri anlaşmaları üzerinde durmalısınız.
Parsel alım satımlarında karşınıza en sık çıkan tapu türleri, arsa tapusu ve tarla tapusudur. Arsa tapusuna sahip parsellerde imar durumu belirsizse, tapunun alıcıya devri aşamasında ek masraflarla karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle satıcıyla tapu devri süreçlerini net olarak konuşmak ve varsa taksitlendirme olanaklarını araştırmak gerekiyor.
Aliağa ilçesinde kredi kullandırımı konusunda bankaların tavırları parsellere özel oldukça dikkatli. Tarım arazisi tapulu parsellerde bankalar genellikle %50-60 oranlarında kredi verebiliyor; buna karşılık imarsız arsalarda ise çoğu banka kredi vermeyi reddediyor. Bu yüzden, fiyat araştırması yaparken elinizdeki bütçeyi doğrudan hisseyle veya peşin ödeme opsiyonlarıyla değerlendirmeniz faydalı olacaktır.
Yukarı Şehitkemal Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarını görüntülemek için ilçenin sunduğu parselleri tek tek gezmeniz yerine, online platformlardan faydalanabilirsiniz. toprakarsa.com üzerinden Aliağa ilçesi ve ardından Yukarı Şehitkemal Mah. seçerek, fiyat, m², imar durumu ve arazi tipine göre filtreleyebilirsiniz. Mevcut ilan sayısı sıfır olsa da sistem eski ilanları da arşivinde tuttuğundan, yeni eklenenleri ilk görenler arasında yer alabilirsiniz.
Yerel piyasa koşullarını incelediğimizde, Yukarı Şehitkemal’in satılık arsa ve tarla ilanlarında diğer Aliağa bölgelerine göre daha geniş m²’li parsellerin mevcut olduğu görülüyor. Bu durum, özellikle büyük ölçekli tarım projeleri planlayanlar için cazip olabiliyor. Diğer yandan ilan sayısının sıfır olması, pazarda alıcı lehine bir durum yaratabiliyor; bu da satın alma görüşmelerinde daha esnek fiyatlandırmalar yapılmasına olanak tanıyabilir.
Aliağa’nın genelinde imar planlarının revize edildiği bir dönemde, bu mahalle de ilerleyen yıllarda planlı imara kavuşabilir. Mevcut parselleri elinde bulunduranlar, gelecekte imar artışlarından faydalanabilir. Ancak bu durumun garantisi olmadığından, yatırım planı yaparken dikkatli olunması gereken bir detay.
Yukarı Şehitkemal Mah. satılık arsa fiyatları 1.800 – 3.600 TL/m² arasında seyrediyor; tarla ve tarım arazileriyse 800 – 2.200 TL/m² bandında alıcı buluyor. Ortalama m² fiyatı 2.000 TL olarak kabul edildiğinde, 5.000 m²’lik bir arsanın fiyatı 10 milyon civarında oluşabilir – ki bu rakam Aliağa’nın diğer bölgelerine kıyasla nispeten makul seviyede.
Alım yapmadan önce tapu kayıtlarına ulaşarak parselin ada ve parsele ait mülkiyet durumunu ayrıntılı şekilde incelemeniz gerekiyor. İmarlı olup olmadığına dair net bilgi alınamıyorsa, ilçe belediyesinin imar planlarını talep edin. Aynı şekilde sulama kaynaklarına erişim konusu da bağ ve bahçe arazilerinde kritiktir; suya dair bir kısıt varsa, gelecekte ciddi yatırım planlarının önüne geçebilir.
toprakarsa.com’a girerek Aliağa > Yukarı Şehitkemal Mah. şeklinde filtreleri uyguladığınızda sadece sahibinden Yukarı Şehitkemal Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarını görebilirsiniz. Sistemde yeni ilanları en üstte görüntülemek için fiyat düşükten yükseğe, m² küçükten büyüğe şeklinde sıralama yapabilirsiniz.
Toplam fiyatı parsele ait m²’ye bölmek, ortalama fiyatın hesaplanmasına olanak sağlıyor. Örneğin 150 m²’lik bir arsanın fiyatı 500.000 TL ise m² fiyatı yaklaşık 3.333 TL olur. Bu yöntemi kullanarak farklı ebatlardaki parselleri karşılaştırabilir ve pazarda daha uygun opsiyonlara ulaşabilirsiniz.
Aliağa ilçesindeki ilanlar için Aliağa satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
