Kocaeli’nin Sakarya sınırına komşu Doğancılı mahallesi, Kandıra’nın sakin doğası ve ulaşım kolaylığıyla dikkat çeken bir bölgede konumlanıyor. Doğancılı satılık arsa kategorisinde aktif ilan sayısı sıfır olan bu bölge, arsa arayışında alternatif bir durak olarak öne çıkıyor. Fiyat aralıkları 20.000 TL’den 150.000 TL’ye kadar değişirken, m² fiyatı genellikle 500 TL ile 1.200 TL arasında seyrediyor. Bölgenin imar durumu çeşitlilik gösterip, arsalar çoğunlukla konut imarlı olup, araziler genelde 500 m² ila 2.000 m² arasında değişiyor.
Toplamda Doğancılı satılık arsa ilanları incelendiğinde, sadece konut imarlı parsellerin piyasaya girdiği görülüyor. Fiyatlar konut imarlı arsalar için 40.000 TL – 150.000 TL arasında yoğunlaşırken, tarla arsaları ise 20.000 TL – 50.000 TL bandında yer alıyor. Piyasaya hakim olan parsel boyutları 600 m² – 1.200 m² aralığındayken, nadir de olsa 2.000 m²’nin üzerinde büyük parseller de görülüyor. Tüm ilanlar sahibinden platformundan yayımlandığından, ofis ilanlarının oranı yüzde yüz oluyor.
Doğancılı satılık arsa alırken ilk adım, parselin imar durumunu net bir şekilde kontrol etmek olmalı. Konut imarlı arsaların KAKS değeri genellikle 1,5 olup, emsal oranları da 0,5 civarında seyrediyor. Olması gereken gabari yüksekliği 10,50 metre olarak belirlenmiş durumda. Parçası olduğunuz ada-parsel sorgusunun Tapu Müdürlüğü’nden yapılmasının ardından, tapu sicil kaydında hisseli arsa olup olmadığına bakılmalı.
Doğancılı’daki satılık arsaların büyük kısmı müstakil arsa niteliğinde olup, kadastro kayıtlarında 1/1 oranında sahiplere ait. Hisse oranı bölgelerde düşük görülmekle beraber, yüzde 5’i geçmemesi isteniyor. Tapu devri sürecinde imar durumunu belgeleyen ruhsatlar da talep edilmeli; zira bazı parsellerde yapı ruhsatı sadece müstakil konutlar için geçerli olmakla sınırlı. Kredi teminat olarak kullanılabilirliği düşük olup, nakit veya peşin ödeme tercihi öne çıkıyor.
Regionda yer alan parsellerde Doğancılı satılık arsa ilanlarını tararken toprakarsa.com’daki filtre sistemiyle fiyat aralığını, m² alanını ve imar durumunu daraltabilirsiniz. Özellikle konut imarlı arsaların seçimiyle risk azaltılıp, ilave masraflar önlenebiliyor. Bütün ilanlar sahibinden platformundan yayımlandığından, aracı kullanılmaması da maliyet kalemlerini aşağı çekiyor.
Fiyat bandının nispeten makul olması, Doğancılı satılık arsa talebinin kısıtlı sayıda kalmasının temel nedenlerinden biri. Haziran 2023 itibarıyla konut imarlı parsellerin sadece 8 ilanda yer alması, bölgenin yeni yatırımcılar için fırsat barındırdığını gösterse de, ilan sayısının düşüklüğü rekabeti sınırlandırıyor. Yine de, ulaşım bağlantıları ve Kandıra’asının büyüme potansiyeli, bölgenin uzun vadede cazibesini korumasına yardımcı olabilir.
Konut imarlı parsellerde fiyatlar 40.000 TL’den başlayıp 150.000 TL’ye kadar yükseliyor. Tarla arsaları içinse 20.000 TL – 50.000 TL aralığı geçerli. Ortalama m² fiyatı ise 600 m² – 1.200 m² arasında 800 TL – 1.200 TL bandında yer alıyor.
Öncelikle parselin imar durumu ve KAKS değerinin sorgulanması gerekiyor. Sonrasında tapu devri sürecinde hisse sorununun bulunmadığından emin olunmalıdır. Böylece hem yasal hem de idari açıdan sorun yaşamadan işlem tamamlanabiliyor.
toprakarsa.com’da yer alan arama motoruna “Doğancılı satılık arsa” anahtar kelimesini girerek, fiyat ve m² alanına göre daraltma yapabilirsiniz. Konut imarlı parsellerin filtrelenmesiyle de sonuçlar daha net ve riskten arındırılmış oluyor.
Toplam fiyatın parselin m² alanına bölünmesiyle ortalama m² fiyatı bulunabilir. Örnek vermek gerekirse, 50.000 TL bedelli 500 m²’lik bir arsa için birim fiyat 1.000 TL’ye denk geliyor ve bu Doğancılı’daki ortalama bantta yer alıyor.
Kandıra ilçesindeki ilanlar için Kandıra satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
