Kocaeli’nin Kandıra ilçesine bağlı, Marmara Denizi kıyısında yer alan Hediyeli mahallesi, doğal güzellikleri ve tarıma elverişli topraklara sahip olmasıyla dikkat çekiyor. Kıyı şeridine yakınlığı, ulaşıma kolay erişim ve nispeten düşük yatırım maliyetleriyle satılık arsa ve tarla arayanlar için ilgi odağı olabilecek bir bölge. Ancak son verilere göre, bölgede Hediyeli satılık arsa ve tarla ilanları arasında şu anda herhangi bir ilan yayınlanmıyor; bu da piyasanın oldukça durağan olduğunu gösteriyor. m² fiyatları incelendiğindeyse, emlak platformlarında görünen değerler 50 TL’den başlayan ve 75 TL’ye kadar ulaşan, tarımsal alanda ise 10 TL/m² civarında seyreden fiyatlarla karşılaşıyorsunuz.
Saha incelemelerindeyse, bölgenin genelinde daha çok küçük ve orta ölçekli tarımsal arazilerin el değiştirdiği, buna karşın imarlı parsele sahip satılık arsaların nadir görüldüğü gözlemleniyor. Doğal kaynaklara yakınlığı nedeniyle bazı parsellerde ekili tarım arazileri ya da bağ bahçe olarak işletilen araziler de mevcut. Arsa ve tarla satın almak isteyenlerin dikkatle incelemesi gereken coğrafik ve hukuki detaylar var.
Hediyeli arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, en düşük seviyede 50 TL/m² ile 100 TL/m² arasında imarlı parseller, tarımsal alanda ise 8 TL/m²’den başlayan talepler görülüyor. Arsa ilanlarında m² büyüklükleri genellikle 300 m² ila 1.000 m² arasında değişiklik gösterirken, tarla satışlarında 5.000 m²’den daha büyük araziler tercih ediliyor. Bölgede şu anki ilan boşluğuna rağmen, yapılan araştırmalarda gündeme gelen fiyat aralığı, yerel piyasa koşullarının istikrarlı olmasına rağmen yeni projelerin ve arsa segmentinin sınırlı kaldığını ortaya koyuyor. Arsa tipolojisindeyse %65 oranında imarsız, %35 oranında imarlı parsele denk gelirken; tarla satışları ağırlıklı olarak %80’le ekili arazi ve bağ bahçe tipinde yoğunlaşıyor.
Bölgede yer alan parsellerde karşılaşılan en yaygın sorunların başında imar durumu geliyor. İmarlı parsellerin bulunabilirliği sınırlı olup, çoğunlukla imarsız arazi satışları tercih ediliyor. İmartsız arsa alırken kadastro durumu, ada-parsel sorgusu ve kullanılabilirliği mutlaka kontrol edilmeli. KAKS (Kat Adedi Katsayısı) ve emsal oranlarını öğrenmek, ileride karşılaşılabilecek inşa sınırlamalarını önlemek açısından kritik önem taşıyor. Kadastro planlarında parsele dair herhangi bir kısıt olup olmadığı da incelemeye alınmalı; bazı arazilerde hisseli tapu uygulamasıyla karşılaşılabiliyor.
Bağ ve bahçe olarak kullanılan arazilerdeyse rölöve ve tapu kaydında yer alan niteliğin gerçek durumla örtüşüp örtüşmediği incelenmeli. Tapu devri aşamasındaysa kredi uygunluğu konusunda bankalardan onay alınabilmekte; ancak yerel piyasada bankaların bu tip arazilere kredi verme eğilimi oldukça sınırlı kalıyor.
Bölgede en sık karşılaşılan tapu türü, standart tapu kayıtlarına sahip müstakil araziler olurken; tarla satışlarında hisseli tapulara da rastlanabiliyor. Hisseli tarla satışlarında ortaklığa dair anlaşmazlıkların önüne geçmek için tapuda kayıtlı oranların ve kullanım haklarının netleştirilmesi gerekiyor. KAKS ve imar durumu sorgusu yapıldıktan sonra, tapu devir işlemleri esnasında resmi kadastro müdürlüklerinden onay alınması zorunlu. Müteahhitlik ya da inşaat planları olanlar içinse imar durumu olumlu olan parseller tercih sebebi olurken, tarım arazilerinde yer yer Hazine arazilerine denk gelindiği de görülüyor.
Bağ ve bahçe arazilerinin satışı esnasında 3194 sayılı İmar Kanunu’na tabi tutulmaması nedeniyle inşaat yapılabilirlik durumu sorgulanmalı. Tarım arazisi olarak satılan bir parsellerde yer alan evler ya da ilave yapılar içinse imar durumu sorgusu zorunlu hale geliyor.
toprakarsa.com platformunda, fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumu gibi filtrelerle arama yaparak Hediyeli satılık arsa ve tarla seçeneklerini kolayca inceleyebilirsiniz. Sitede yer alan fiyat filtresiyle örneğin 50—100 TL/m² aralığına göre arama yaparken, imar durumu filtresi yardımıyla sadece imarlı parselleri görüntüleyebilirsiniz. Bu şekilde ilanların güncellenmesini takip edebilir ve istediğiniz m² aralığına ya da tipolojiye (arsa, tarla, bağ-bahçe) göre seçim yapabilirsiniz.
Hediyeli mahallesinde arazi almanın en belirgin avantajı, yakın dönemde iktisadi bir cazibe merkezi haline gelmeye başlaması ve nispeten uygun fiyatlara ulaşılabilmesi. Bölgenin sahip olduğu tarım potansiyeli, bağcılık ve bahçecilik için uygun toprak yapısı nedeniyle uzun vadeli yatırım için cazip hale geliyor. Fiyat aralığının geniş olması ve farklı tipolojideki arazilere ulaşılabilir olması da tercih sebebi oluşturuyor.
Hediyeli’de arsa fiyatları yaklaşık 50 TL/m² ila 100 TL/m² arasında değişirken, tarla fiyatları 8 TL/m² düzeyinden başlayarak 20 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Ortalama fiyatlar incelendiğindeyse, imarlı araziler için metrekare başına 70-80 TL aralığı daha sık karşımıza çıkıyor; tarımsal alanlarda bu fiyatlar 10-15 TL/m² düzeyinde seyrediyor.
Parsel seçiminden önce kadastral durum, imar planı ve ada-parsel sorgusu yapılmalı. Tapuda yer alan nitelik ve kayda geçmiş durumu karşılaştırmak önem taşıyor. İmarlı arsa almayı planlayanlar için yerel belediyeden imar durumu ve KAKS bilgisi mutlaka alınmalı. Tarımsal arazilerdeyse kadastro ve köy kayıtlarında var olan ekili alanların gerçek durumunu öğrenip, mevcut tapu kaydını karşılaştırmak gerekiyor.
toprakarsa.com sitesinde yer alan fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak Hediyeli’de satılık arsa ve tarla seçeneklerini kolayca tarayabilirsiniz. Filtre ayarlarıyla özel arama yapabilir ve yeni ilanların yayınlandığında anında haberdar olmak için bildirim sistemine kaydolabilirsiniz.
Örnek olarak 1.000 m² büyüklüğündeki bir arsanın fiyatı 75 TL/m² ortalama temel alındığında 75.000 TL bandında olabiliyor. Tarımsal arazilerdeyse 5.000 m²’lik bir tarlanın fiyatı 10 TL/m² hesaplandığında 50.000 TL düzeyinde karşımıza çıkıyor. Bu fiyatlar, bölgenin akaryakıt ve ulaşıma yakınlığına göre de küçük dalgalanmalar gösterebiliyor.
Kandıra ilçesindeki ilanlar için Kandıra satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
