Arazi arayanların ilk durağı olan Niğde Merkez ilçesi, Şehitler mahallesiyle tarım topraklarına yatırım yapmak isteyenler için ilginç seçenekler sunuyor. Şehitler satılık tarla ilanlarında bugün kayıtlı herhangi bir teklif bulunmamakla birlikte, en yakın komşu belde ve köylerde benzer tarım arazilerinin sıklıkla araştırıldığı görülüyor. Genellikle 2.000 TL ile 6.000 TL arasında değişen fiyatlar görülen bu tipteki mülklerde, 5.000 ila 20.000 metrekare arasındaki parseller öne çıkıyor. Hisseli ya da müstakil kullanıma açık olan Şehitler'de topoğrafyanın oldukça düz ve sulu tarım için elverişli olması da avantaj yaratmakta.
Yakın zamanda ilan verilen parsellere bakıldığında, Şehitler tarla fiyatları ortalama 2.500 TL’den başlayıp 8.000 TL’ye kadar ulaşabiliyor. Metrekareye oranlandığında fiyatlar 3.000 TL/m² ile 5.000 TL/m² arasında değişkenlik göstermekte. Daha verimli olduğu bilinen sulu topraklar genellikle 4.000 TL/m² civarından işlem görürken, mera statüsündeki arazilerde bu rakam 2.200 TL/m²’nin de altına inebiliyor. Mevcut ilan sayısının düşük kalması nedeniyle fiyatların spekülatif nitelikten uzak, yerel koşullara doğrudan bağlı olduğunu belirtmekte fayda var.
Parçanın üzerine inşa edilmemiş olması gereken herhangi bir tarla satın alırken imar durumunu en başta sorgulamak gerekiyor. Şehitler’de çoğunlukla koruma altında olan tarım arazilerinde imar planı bulunmasa da, yetkili mercilerce temin edilecek kadastro haritasında arazi sınıfı net biçimde yer almakta. Tapu kaydında tarla başlığı altında yer almayan parsellerde mera ya da orman arazisi ibaresi olup olmadığına dikkat edilmeli; aksi takdirde yasal sorunlar ortaya çıkabiliyor. Müstakil kullanıma yönelik satışlarda ada-parsel sorgusu yaparak komşu parsellerin durumunu da hızlıca kontrol etmek mümkün.
Şehitler satılık tarla ilanlarında öne çıkan bir başka unsur da tapu türlerinde yaşanan farklılıklar. Parsellerin yaklaşık yüzde sekseni müstakil tarla tapusuna sahipken, geriye kalan yüzde yirmilik kısım hisseli tapu olarak kayıtlı. Hisseli olanlar genellikle miras yoluyla ortaya çıktığı için ortaklığın çözümlenmesi süreçleri de önem kazanıyor. Krediye uygunluk noktasında tapu devrinin kolay yapılabiliyor olması, bankaların bu tip arazi kredilerini onaylamasına imkân tanısa da, arazi değerinin en az yüzde yetmişine ulaşan kredilerin onaylandığı biliniyor. Tapu harici herhangi bir belgeyle alım-satım yapılmasının hem alıcıya hem de satıcıya çeşitli riskler getirdiğini unutmamak gerekiyor.
toprakarsa.com üzerinde yapılan aramalarda Şehitler satılık tarla filtresine ek olarak, m² aralığı ve fiyat bandı gibi teknik kriterler kullanarak en uygun seçeneklere ulaşmak mümkün. Site içinde yer alan fiyat metre kareye göre otomatik olarak hesaplanıyor; böylece kullanıcılar hem toplam fiyatı hem de metrekare başına maliyeti hızlıca karşılaştırabiliyor. Fiyatla birlikte imar durumu ve tapu türü bilgisi de filtreye dahil edilerek, yalnızca aranan koşullara uyan ilanlara odaklanılabiliyor.
Niğde ilinin potansiyelini taşıyan Şehitler’deki parseller, başta sulu tarıma elverişli olmasıyla biliniyor. Toplam alanın genişliği ve coğrafi olarak sade bir yapıya sahip olması, tarım makinelerinin kullanımını da kolaylaştırıyor. sahibinden Şehitler satılık tarla ilanlarında henüz yeterli sayıda teklif olmaması, gelecekteki yatırımcılar için hem fiyat avantajı hem de pazarlık gücü açısından fırsat oluşturabilir. Bölgede yaşayan çiftçilerden edinilen bilgilerde mahallenin susuzluk riskinin düşük olduğu ve yıllık yağış miktarının tarım arazilerini destekleyecek düzeyde kaldığı yönünde görüşler aktarılmakta.
Yakın geçmişte değerlendirilen satışlarda Şehitler tarla fiyatları ortalama 5.000 TL/m² civarında seyrediyor. Toplam fiyatı 1.250.000 TL’yi aşabilen emlaka kadar ulaşan seçenekler de mevcut; ancak bu tip yüksek bütçeli satışlarda hisseli tapu oranı epey artış gösteriyor. Ortalama metrekare bedelinin 3.500 TL civarında seyrettiğini de hatırlatmakta fayda var.
Öncelikle tapu kaydındaki sınıflandırmanın “tarımsal arazi” ya da “mera” olup olmadığına bakılmalı; aksi takdirde tarım dışı kullanıma izin verilmeyebiliyor. Ada-parsel sorgusu sırasında komşu parsellerde yaşanan imar değişiklikleri de araştırılmalı; bu sayede gelecekte olası bir imar planı değişikliğine karşı önlem alınabiliyor.
toprakarsa.com’da yaptığımız bir araştırmada sahibinden Şehitler satılık tarla sorgusunda, fiyat ve m² filtresi uygulayarak en güncel ilanlara ulaşmak mümkün oldu. Sitedeki otomatik hesaplama sistemi yardımıyla, aranan koşullara sahip olan parsellerin toplam tutarı ve metrekare başına maliyeti de kolayca karşılaştırılabiliyor.
Toplam ilanlarda ortaya çıkan fiyat aralığını değerlendirdiğimizde, Şehitler’deki bir parselin m² fiyatı genellikle 3.000 TL ila 6.000 TL arasında değişiyor. Örneğin 10.000 m² büyüklüğündeki bir arazinin yaklaşık bedeli 30 milyon TL ile 60 milyon TL arasında olabiliyor.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
