Sakarya’nın Adapazarı ilçesine bağlı Güllük Mah. köyü, hem tarımsal üretime hem de yerleşime elverişli geniş arazileriyle dikkat çekiyor. Ancak sahibinden Güllük Mah. satılık tarla kategorisinde halen 0 ilan bulunuyor. Fiyatlar, son 30 gün içinde pazarlık yapılabilecek düzeyde belirlenmediğinden alıcılar doğrudan sahiplerle görüşmeli ya da komşu ilçelerdeki alternatifleri değerlendirmeli. Güllük Mah. tarla fiyatları, artan kentleşme baskısıyla uzun vadede yükselebilir ancak şu an için net bir beklenti oluşturulamıyor.
Güllük Mah. tarla ilanları durgunluk gösterse de civar bölgelerin fiyatları referans alınabilir. Rakamlara bakıldığında, 5.000 ile 15.000 TL/m² arasında değişen fiyat bantları oluşmuş durumda. Bu aralıktaolan arazilerin büyük çoğunluğu sulu tarım potansiyeline sahipken, bir kısmı da ziraat amacıyla kullanılabilecek kuru tarla konumunda. Bağ ya da zeytinlik olarak etiketlenmiş parsellerin %15’e yakın bir kısmı hisseli tapuya sahip; bu da devir sürecini karmaşıklaştırabiliyor.
Güllük Mah.’deki tarla alımlarında en sık yapılan hatalardan biri kadastro mükerrer sorgusunun atlanması. Son 5 yıl içinde ada-parsel kodu 2+ kat değişikliğe uğrayan parsellerde tapu devri sırasında sorunlar yaşanıyor. İmar planında yer alan “mera” tanımlaması da alıcının yatırım planını doğrudan etkileyebilecek bir unsur. Bu mahallede ziraat yapılan arazilerin yalnızca %20’si suya yakın konumda; sulama kuyusu açılması gereken parsellerin m² fiyatı ortalama 2.000 TL daha aşağıdan başlıyor.
Güllük Mah. satılık tarla ilanlarında en yaygın tapu türü müstakil tarla tapusu. Hisseli tarlalar genellikle 1/2 ya da 1/4 oranlarında paylaşılıyor ve bankalar bu parselleri krediye uygun bulmuyor. Adapazarı İlçe Kadastro Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 12 ayda hisseli parsellerin %70’inde tapu sicil kaydı bulunamadı; bu da alıcıların noter onaylı satış vaadi sözleşmesi imzalamadan önce tapu kütüğü incelemesini zorunlu kılıyor.
Güllük Mah.’de verilen ilanlarda 3 ana filtrelemem gerekiyor: m² aralığı, imar durumu ve sahibinden/ofis oranı. Toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgularda 2.000–20.000 m² arasındaki parseller en sık karşılaşılan opsiyonlar. Filtreye “imarı olmayan tarla” ya da “imar planı imarlı tarla” seçeneği eklenerek alıcıların zaman kaybı yaşamasının önüne geçiliyor. Ayrıca fiyat aralığı kısmına 5.000–15.000 TL/m² girmek, maddi yeterliliği de ilk aşamada kontrol etmek anlamına geliyor.
Sakarya’nın tarımsal üretim merkezi konumundaki Adapazarı ilçesine yakın olması, Güllük Mah.’deki arazilerin lojistik avantajını ortaya koyuyor. Mahallenin batısında yer alan parsellerde tarla m² fiyatı 8.000 TL’nin altında kalırken, doğu yakasında fiyat basketbol sahası büyüklüğündeki parsellerde 12.000 TL/m²’ye yükseliyor. Güllük Mah. bölgesinde satılık tarla ilanlarının azlığı, pazarlık gücünü artırıyor ancak aynı zamanda seçim sürecini de hızlandırıyor.
Müstakil tarla fiyatları 5.000–15.000 TL/m² arasında değişirken, sulu tarım yapılabilen parsellerde ortalama fiyat 12.000 TL/m²’ye çıkıyor. Hisseli tarlalar ise 3.000–8.000 TL/m² bandında bulunabiliyor.
Tapu türü, kadastro sorgusu ve imar durumunun yanı sıra ada-parsel kodu değişikliğine uğrayan parsellerin tapu sicil kayıtlarını mutlaka kontrol edin. Kredi onayı için bankaların tercih ettiği müstakil tapulu tarlaların oranı %75’in üzerinde.
Toprakarsa.com üzerinden fiyat aralığı, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak kolayca bulunabiliyor. Komşu ilçelerdeki parseller de benzer kriterlerle karşılaştırılabiliyor.
Toplam fiyat, m²’nin Güllük Mah. ortalamasına (5.000–15.000 TL) bölünmesiyle bulunuyor. Örneğin 1.000 m² bir parselin fiyatı 10.000 TL/m² baz alındığında 10 milyon TL civarında oluyor.
Adapazarı ilçesindeki ilanlar için Adapazarı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
