Sivas’ın kalbi sayılan Merkez ilçesi, sadece kent nüfusuna hizmet sunmakla kalmıyor; aynı zamanda geniş ve çeşitlendirilmiş Merkez satılık arsa ve tarla opsiyonlarıyla dikkat çekiyor. Şehrin doğu kanadında konumlanan ilçeye komşu ilçelerden ulaşım kolaylığı sağlanırken, kırsal kısımlarda tarım arazilerine ve imarlı parsellere de erişmek mümkün. Şimdilik piyasada 10 adet ilan gördüğümüz alanda fiyatlar 600 bin TL ile 17 milyon TL arasında değişirken, alan büyüklükleri 74 m²’den başlayıp 132 bin m²’yi bulabiliyor. %80’i imarlı olan ilanlarda sahibinden sitesi yoğunlukla tercih edilirken, tarla ve bağ-bahçe satışları da yer alıyor.
Merkez satılık arsa ve tarla fiyatları ilçenin hem kentsel hem de kırsal alanlarında farklılaşmasına rağmen ortalama m² fiyatı 10 bin TL ile 25 bin TL bandında seyrediyor. Toplam 10 ilan üzerinden değerlendirildiğindeyse en ucuz ilanın 74 m²’lik bir parsel için 600 bin TL’ye, en yüksek tutarlı ilanın ise 17 milyon TL karşılığı 132 bin m²’lik bir araziye denk geldiğini görüyoruz. İmarlı parsellerde rakamlar genellikle 12 bin TL/m² civarındayken, imarsız nitelikli tarım arazilerinde bu rakam 5 bin TL/m²’lere kadar düşebiliyor. Sahibinden’de listelenen tüm ilanların ofisler aracılığıyla yayımlanandan daha fazla olduğu dikkati çekiyor.
Merkez arsa ve tarla satın alma sürecinde tapu sorgusu, ada-parsel inceleme ve imar durumunun netleştirilmesi neredeyse kaçınılmaz adımlar arasında yer alıyor. Herhangi bir parsele dair tapuda hazine ya da kamu payı olup olmadığının kontrol edilmesi, ileride sorun yaşamamak için zorunlu. İmarlı bir arsa söz konusuysa, Belediye’nin KAKS (Kat Adedi Katsayısı) ve emsal değerlerini onaylaması gerekiyor; bu rakamlar parseller arasında ciddi farklılıklar gösterebiliyor. Ayrıca kadastro paftalarındaki sınır çizgilerinin tapu kaydıyla tamamen örtüşüp örtüşmediği mutlaka yerinde incelemeyle veya harita mühendisiyle doğrulanmalı.
Merkez ilçesinin arsa ve tarla satış ilanlarındaki yoğunluk sıralamasına bakıldığında ilk sıraları Bingöl Köyü ve Çayboyu paylaşırken, Mehmet Akif Ersoy Mahallesi de üçüncü sırada yer alıyor. Bingöl Köyü’nde toplamda 2 ilanın, Çayboyu’nda da yine 2 ilanın listelendiği görülürkene, Mehmet Akif Ersoy Mahallesi’ndeki diğer ilanların konut yoğunluklu parsellerden oluştuğu anlaşılıyor. Köy sınırlarında kalan araziler genellikle tarım arazisi veya bağ-bahçe niteliğindedir ve bu durum fiyatlandırmada ciddi bir etken oluyor.
Merkez arsa ve tarla fiyatlarındaki dalgalanmaların arkasında çoğunlukla üç temel değişken bulunuyor: parsele ait metrekare büyüklüğü, imar durumu ve konum avantajı. Parsel büyüklüğü arttıkça birim fiyatlar genellikle düşme eğilimi gösterirken, imarlı olmak konut inşa imkanı sunduğu için fiyatı yukarı çekiyor. Konumunsa hem ilçenin kuzeyinde şehir merkezine yakın mini parsellerle, hem de doğu ve batı kırsalındaki tarım arazileriyle çeşitlenmesi, fiyat farklılıklarının başlıca sebebi arasında yer alıyor.
Merkez satılık arsa ve tarla aramalarında en pratik yol, fiyat, metrekare ve imar filtreleriyle listeleme yapmaktan geçiyor. Bu sayede ilanlar arasında hem imarlı hem de imarsız opsiyonlara kolayca ulaşılabilirken, tapu türü (hisse, müstakil, tarla) ya da yörenin kadastro adasına göre de daraltma yapılabiliyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda ilçenin hem yakın kentsel çevresi hem de kırsal kadastro paftaları bir arada incelenebiliyor.
Merkez satılık arsa ve tarla piyasasında sahibinden sitesi üzerinden yapılan ilan sayısı 10’un tamamını oluştururken, emlak ofislerinin neredeyse tümünde birden fazla ilanın yayınlandığı görülüyor. Sahibinden’deki ilanların genellikle sahiplerinden geldiğinden hızlı pazarlık olasılığı yüksek, ancak emlakçılar aracılığıyla girilen satışlarda tapu ve imar belgeleri genellikle daha düzgün şekilde dosyalanıyor. Ufak parsellerde hızlı alım çıkarım için sahibinden opsiyonu tercih edilirken, büyük ve resmî prosedürleri gerektiren tarla satışlarında ofisler daha avantajlı olabiliyor.
Merkez ilçesinde birim fiyatlar 7.500 TL/m² ile 13.000 TL/m² arasında dalgalansa da toplam fiyatlar 600 bin TL’den başlayıp 17 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Kırsalda tarla satışları genellikle 2.000 TL/m² civarındayken, imarlı parsellerde bu rakam 15.000 TL/m²’yi bulabiliyor.
Tapu kaydının hissedarları, ada-parsel koordinatları ve imar durumu onayları mutlaka yerinde incelenmeli. Ayrıca kadastro paftalarıyla tapu sınırlarının örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmeli; arazinin ekili ya da boş oluşu da tarım kredi uygunluğunu doğrudan etkileyen bir unsur.
toprakarsa.com üzerinden fiyat/m²/imar filtreleriyle birlikte “Merkez satılık arsa ve tarla” aranarak ilanda olan tüm opsiyonlar filtrelenip öne çıkarılabilir.
Toplam fiyatı parsele ait m²’ye bölerken hem imar hem de konum faktörleri dikkate alınmalı; örneğin, imarlı ve şehir merkezine yakın bir parselde 12 bin TL/m² ortalama fiyat öngörülebilir.
Banka kredisi onayı, arsanın hangi tapu türüne bağlı olduğuna ve bankaların o yılki kredi koşullarına göre değişir; konut inşa amacı taşımayan ya da hisseli tarla tapularında kredi oranları genellikle %50 ila %60 bandında seyrediyor.
Sivas genelindeki ilanlar için Sivas satılık arsa sayfasına bakın.
