Tekirdağ'ın Saray ilçesine bağlı Ayaspasa, bağ ve bahçe arazileriyle öne çıkan bir yerleşim bölgesi. Köy statüsündeki bu alanda, tarımsal faaliyetlerin yanı sıra küçük ölçekli yerleşimler de sıkça görülüyor. Ayaspasa satılık bağ-bahçe arayışında olanlar için bu sezon sadece 1 adet ilan mevcut – fiyatı 650 bin TL, alanı ise 440 m² olarak kayıtlarda yer alıyor.
650 bin TL sabit fiyatıyla sunulan imarlı arazi, m² değeriyle de ilgi çekici bir opsiyon. Bugün için kayıtlı tek ilan, köyün çekirdek alanında konumlanmış durumda. Ayaspasa bag-bahce fiyatları incelendiğinde, bu fiyatın yalnızca bu spesifik parçayı temsil ettiği ve piyasa geneline dair geniş bir karşılaştırma yapmanın henüz mümkün olmadığı görülüyor. Alanında 440 m²'lik parsel, müstakil bahçe olarak planlanmış olup, tapu durumu net değilse de imarlı arazi kategorisinde değerlendiriliyor.
Bu parçada dikkate alınması gereken ilk unsur, imar durumunun sorgulanması. İmarlı arazilerde KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerleri, inşaata başlarken karşılaşılabilecek sınırları belirliyor. Ayaspasa'da 440 m²'lik parseller genellikle bahçe ve yerleşim amaçlı kullanıldığından, ada-parsel sorgusunda mutlaka kadastro haritası incelenmeli. bahçe arazisi ya da müstakil bahçe olarak tanımlanan bu mülkler, genellikle hisseli tapu taşımıyor; satışı yapılacak parselin %100 mülkiyetinin sunucuya ait olduğunu teyit etmek önemli.
bahçe tapusu dediğimiz belge, aslında imarlı olmayan parseller için de kullanılabiliyor. Fakat Ayaspasa’daki veriler ışığında, kayıtlı tek parselin imarlı olduğunu hatırlatmakta fayda var. Krediye uygunluk açısından, bankaların taleplerinde imarlı olması öncelikli kabul edilen bir kriter olduğu için bu detayın netleştirilmesi gerekiyor. Tapu kütüğünde yer alan ada-parsel numarasına göre yapılacak sorgulama, hisseli mülkiyet gibi riskleri de ortadan kaldırıyor. Hisseli bahçe satın almadan önce, diğer paydaşların onayı ve tapu sicilindeki notların incelenmesi şart.
sahibinden Ayaspasa satılık bağ-bahçe araması, fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle daraltılabilir. toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamada, bu bölgeye dair tek ilan sadece 440 m²'lik imarlı arazi olarak görünüyor. Fiyat aralığını sabit tutarak ve imar durumunu "tarla" yerine "imar1" (imar1) olarak filtreleyerek arama yapmak, alternatiflere ulaşmada yardımcı olacaktır.
650 bin TL fiyat bandındaki 440 m²'lik arazi, kullanım esnekliği olan bir opsiyon sunuyor. Ayaspasa’nın yerel tarım faaliyetlerine hizmet eden yapısı, basit bahçe imarlarıyla konut inşaasına da olanak tanıyor. Piyasa verileri azlığı nedeniyle fiyat hareketliliğinin geneline dair bir yargıya varılamasa da, bölgenin yakın mesafelerde kalan Kavaklı ve Çorlu’ya kıyasla daha uygun fiyatlı olduğu dikkat çekiyor.
Kayıtlı tek ilanda, parçanın fiyatı 650 bin TL olarak sabitlenmiş durumda. Ortalama m² fiyatı hesaplandığında, 650 bin TL / 440 m² yaklaşık 1.477 TL/m² düzeyinde seyrediyor. Bu fiyatın sadece tek bir parçaya ait olduğunu ve piyasa genelinde karşılık bulmayabileceğini göz önünde bulundurmak gerekiyor.
Alım yapılmadan önce mutlaka ada parsel sorgusu yapılmalı ve kadastro haritası incelenmeli. İmarlı olması, inşaat onaylarının daha kolay alınmasını sağlayacaktır. Ayrıca, parsele ait elektrik, su ve yol durumu da yerel yönetimden teyit edilmeli. Tarım arazilerinde yapılacak olan tesisat bağlantılarında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın İmar Yönetmeliği'ne uygunluk esaslarının takip edilmesi gerektiği unutulmamalı.
toprakarsa.com üzerinde yapılan arama, fiyat/m²/imar durumu filtreleriyle hızlandırılabilir. "Imar1" kategorisiyle arama kısıtlandığında, Ayaspasa'nın kayıtlı olan tek ilanı görüntülenebilir. Fiyat aralığını daraltmak, sonuçların daha dar bir küme haline gelmesini kolaylaştıracaktır.
650 bin TL / 440 m² hesaplamasıyla yaklaşık 1.477 TL/m² sonucuna ulaşılıyor. Bu örnekten yola çıkarak, Ayaspasa bag-bahce fiyatları incelenirken, 440 m² standardının fiyatlarındaki endekse dahil edildiğini varsaymak mümkün. Fakat tek bir ilanın bu hesaplama için yeterli veri sunmadığını da eklemek gerekir.
Saray ilçesindeki ilanlar için Saray satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Kurtdere Köyü | 14 | 5.617 ₺ | |
| Kurtdereköy Köyü | 7 | 7.383 ₺ | |
| Çukuryurt Köyü | 7 | 1.240 ₺ | |
| Yuvalı Köyü | 6 | 1.128 ₺ | |
| Kadıköy Köyü | 5 | 552 ₺ | |
| Büyükyoncalı/Bozoba | 5 | 12.602 ₺ | |
| Yeni Mah. | 4 | 11.012 ₺ | |
| Cumhuriyet Mahallesi | 3 | 6.302 ₺ |
