Yalova’nın Marmara Denizi’ne bakan ilçesi Armutlu, sıcak kumları ve sedir kokusuyla bilinse de asıl cazibesini arazi piyasasında gösteriyor. Denizin hemen dibindeki konumu, ılıman iklimi ve henüz yoğun yapılaşma altında kalmamış topraklarıyla sahibinden Armutlu satılık arsa ve tarla illeri arasında dikkat çeken bir ağırlığa sahip. Yaklaşık on sekiz ilanın fiyat skalasının 1,4 milyon liradan başlayıp 8 milyona kadar çıkabildiği bu ilçede, 116 metrekarelik bir arsadan dokuz bin metrekarelik bir bağ bahçesine kadar çeşitlenecek büyüklükler mevcut.
Toplam ilan sayısını on altı imarlı ve iki bağ-bahçe özelliğiyle dar bir yelpaze oluşturduğunu gözlemlemek mümkün. İmarlı parseller, fiyatın da kat ettiği gibi, 2,5 milyon liradan 8 milyon liraya kadar dağılırken; bağ bahçelerinde ise fiyatlar, yeraltı su kaynaklarının avantajıyla 1,4 ile 2,8 milyon lira arasında seyrediyor. Alan açısından bakıldığında, en küçük parsel 116 metrekareye denk gelirken, en büyük arazi ise 9.811 metrekareye ulaşıyor. İlçe genelindeki ilanların tümü sahibinden sitesinde yer almasıyla da münhasırlığı vurgulanıyor.
Arsa ya da tarla alımında ilk durağınız mutlaka kadastro müdürlüğü olmalı. Tapu kaydındaki ada ve parsel numaralarının ilçe ve il bazındaki kayıtlarla eşleşmesi gerektiği gibi, KAKS adıyla bilinen kat alan katsayısının da parselin imar durumu üzerindeki limitini belirlediğini unutmamak lazım. Tapunun devir aşamasındaki en önemli unsur olan ada-parsel sorgusu, yüz yüze ya da e-devlet üzerinden dakikalar içinde yapılabiliyor. İmarlı bir arsada emsal ve hükümler, terk edilen parsele ilişkin plan notlarında yer alsa da dikkatli okunmadığında gelecekte sorunlara yol açabiliyor.
Üç farklı noktada yoğunlaştığı gözlenen Armutlu satılık arsa ve tarla ilanları, Bayır mahallesiyle Fıstıklı köyünde beşer adetlik bir yoğunluk sergiliyor. Karşıyaka mahallesindeki dört ilanla da bu üçlü grup öne çıkıyor. İlçenin güneysel ucunda konumlanan Bayır, denize yakınlığın yanı sıra düz arazisiyle göze çarpıyor. Fıstıklı köyü ise bağ ve zeytinliklerin yanı sıra meyve bahçelerinin yoğun olduğu bir tarımsal potansiyele sahip.
Bir parsele fiyat biçilirken konum kadar metre kare de belirleyici oluyor. İmarlı parsellerde KAKS değeriyle arttırılan inşaat hacmi, aynı büyüklükteki imarsız arazilere kıyasla fiyatı yukarı çekiyor. Denize yakınlık ve ana caddeye erişim kolaylığı, sahiplerine avantaj sunarken; tarım arazilerinde ise toprağın verimliliği ve su kaynağına yakınlık fiyatı doğrudan belirliyor. Tapu türündeki farklılıklar da alıcıların tercihini netleştirirken, müstakil parsellerin hisseli sahalara kıyasla daha yüksek fiyatlara denk geldiği görülüyor.
Armutlu satılık arsa ve tarla aramalarında fiyat, m² ve tapu durumunu eş zamanlı filtrelemek hayati önem taşıyor. Özellikle emlak sitelerinde m² aralığını daraltmak, 500 metrekarenin altında yer tutan parsellerde fiyat karşılaştırmasını kolaylaştırıyor. İmarlı arsaları ayırmak içinse “imar durumu” filtresindeki “imar var” seçeneğinin yanı sıra KAKS degerinin bilinmesi, gelecekteki inşaat imkanlarını öngörmeyi kolaylaştırıyor. Bağ ve bahçe arayanlar içinse “arazi tipi” olarak “bağ bahçe” seçeneğinin işaretlenmesi yeterli.
Daha yaygın olan sahibinden ilanlarında yüzde yüzlük bir oran söz konusu bile olsa fiyatlar doğrudan sahiplerinden belirlendiği için pazarlık marjı yüksek olabiliyor. Küçük arazilerde bu avantaj daha da belirginleşirken ofislerin sunduğu profesyonel değerlendirme ve kredi danışmanlığı gibi ek hizmetler devreye giriyor. Ofislerin sunduğu ilanlarda da sahibinden verilerine paralel bir dağılım görmekle birlikte, ofisler genellikle piyasa takibini yaparak fiyatönerilerinde bir nebze tarafsızlık sağlayabiliyor.
Mevcut verilerde minimum fiyat 1,4 milyon lira seviyesinde görülürken, bu rakamın ortalama m² fiyatına denk geldiğinde 12.000 ile 14.000 lira civarında seyrettiği anlaşılıyor. En düşük fiyatı tarla kategorisinde görmek mümkünken, 8 milyon lirayı aşan teklifler ise denize yakın, imarlı müstakil parsellerde karşımıza çıkıyor.
Alıcıların dikkat etmesi gereken öncelikli unsur tapunun devir aşamasındaki ada-parsel sorgusunun yapılmasından geçiyor. KAKS ve emsal degerlerinin parselin imar durumu ile tam uyumlu olup olmadığına bakmak gerekiyor. İmarlı bir arsa alırken de plan notlarının okunarak gelecekte yapılabilecek inşaatın limitlerinin netleştirilmesi şart.
Sahibinden sitesinde “Armutlu arsa ve tarla” başlığı altında fiyat aralığını, m² limitini ve tapu durumunu filtreleyerek en doğru adayları biraraya getirmek kolaylaşıyor. İmarlı parseller içinse “imar var” seçeneğini işaretlemek ilk adımı oluşturuyor.
M² fiyatının hesaplanmasında parsellerin konumu kadar tapu durumu da etken oluyor. Örneğin, 500 m²lik imarlı bir arsa 6.000.000 lira karşılığında satışa sunulduğunda basit bir bölmeyle 12.000 lira metrekare fiyata denk geliyor. Bu hesap, farklı büyüklük ve konumlardaki parsellerin karşılaştırılabilirliğini artırıyor.
Arsa tapusu banka kredilerine teminat olarak kabul edildiği için kredi kullanılabilirliğinin tapu türüne ve bankaya göre değiştiği biliniyor. İmarlı parsellerde kredi onayı alma olasılığı daha yüksek görülürken, tarım arazilerinde ve hisseli tapularda bu oranın düştüğü görülüyor.
Yalova genelindeki ilanlar için Yalova satılık arsa sayfasına bakın.
