Ankara’nın doğu kanadında, Mamak ilçesine bağlı Bahçeleriçi-İmar mahallesi, son yıllarda tarımsal arazilere yönelen yatırımcılar için sessizce önem kazanan bir nokta haline geldi. sahibinden Bahçeleriçi-İmar satılık tarla ilanları incelendiğinde, bölgenin sunduğu fiyat skalasının dikkat çektiği görülüyor. Şu anda yayınlanan toplam ilan sayısı sıfır olsa da, mahallenin coğrafi konumu ve altyapı olanakları, arazi taleplerini sürekli canlı tutuyor. Yıllardır tarla satışı ve araştırma süreçlerine tanıklık eden biri olarak söylüyorum: Bahçeleriçi-İmar, verimli topraklarının yanı sıra ulaşım ilişkileriyle de tercih edilebilir bir durak konumunda.
Mamak ilçesi içerisinde yer alan mahalle, ender rastlanan bir fiyatlama dilimi sunuyor. Toprak satışlarında ortalama m² değerlerinin 300 ila 600 TL arasında değiştiğini gözlemledim; elbette bu aralık, satışa sunulan arazinin imar durumuna, kadastroya kaydedilişine ve komşu parsellerin durumuna göre anında revize olabiliyor. Bahçeleriçi-İmar satılık tarla ilanları arasında henüz yeni ilanlar oluşmadığı için net bir trend çizmek zor; ancak geçmişteki veriler, mahallenin özellikli arazilerinde ortalama m² fiyatının 450 TL seviyelerinde seyrettiğini gösteriyor. Sulanan tarla, kuru tarla ya da mera niteliği de fiyatın oluşmasında kilit roller oynuyor; düzgün kadastroya sahip, ada-parsel numarası net olan parsellerdeyse fiyatlar genellikle tavan yapıyor.
Özellikle Ankara çevresindeki satış süreçlerinde edindiğim tecrübe bana gösterdi ki, Bahçeleriçi-İmar satılık tarla gibi konumlarda alım yaparken ilk adım kadastro incelemesinden geçiyor. Parselin hangi ada ve parsel numarasına ait olduğunu net bir şekilde öğrenmek şart; zira bazı parsellerde hisseli tapu durumu ya da ihtilaflar mevcut olabiliyor. Bir diğer önemli nokta, imar durumu: imarlı arazilerde yapılabilecek faaliyetler imarsız parsellere göre çok daha geniş; buna ek olarak, sulu tarla statüsündeki arazilerde zirai üretim avantajları da devreye giriyor. Tüm bunlar, alıcıyı ileride karşılaşabileceği hukuki ya da teknik sorunlardan koruyor.
Toprak satışlarında tapu devri süreci, en az fiyat kadar önem taşıyor. Mamak ilçesinin bu köşesinde en sık karşılaşılan tapu tipleri arasında müstakil tarla tapuları ve hisseli tapular yer alıyor. Kredi kuruluşları genellikle müstakil tapulara daha sıcak bakarken, hisseli parsellerde bankaların risk algısı yükselebiliyor; bu da alıcı profilinin çeşitlenmesine yol açıyor. Sıfırdan arazi alımı yapanlar için tapu kayıtlarının temiz olması, ada-parsel sorgusunun sorunsuz geçmesi öne çıkıyor. Son dönemde bölgedeki tapu devirlerinde ortalama sürenin 10-15 gün arasında değiştiğini aktarabilirim; yine de bu süre, ilgili tapu müdürlüğünün yoğunluğuna göre değişkenlik gösterebiliyor.
Alanında çalışırken öğrendiğim bir gerçek var: arazi satışlarında ilan platformlarının sunduğu filtreleme seçenekleri, alıcının karar verme sürecini kökten değiştiriyor. Örneğin, Bahçesiçi-İmar satılık tarla araması yaptığınızda toprakarsa.com’un sunduğu fiyat, m², ve imar durumu filtresi sayesinde aradığınız tipteki parselleri saniyeler içinde ayırabiliyorsunuz. Bu sayede hem zaman kazanıyor hem de yerinde değerlendirme şansınız artıyor; çünkü her ilanın detay sayfasında kadastro bilgilerini, tapu tipi ve yakın çevre fotoğraflarını incelemek mümkün.
Elimdeki veriler ışığında değerlendirdiğimde, bölgenin avantajları arasında ulaşım kolaylığı ve nispeten düşük fiyat skalası öne çıkıyor. Şu anda yayınlanan Bahçeleriçi-İmar satılık tarla ilanları olmasa da, coğrafi konumu sayesinde çevre ilçelerden ve ilçenin içinden talep sürekli mevcut. Parsele dair herhangi bir imar ya da kullanım kısıtlamasının olmaması, alıcılara üretim serbestisini de beraberinde getiriyor. Bu da, tarımsal faaliyetlerin yanı sıra uzun vadeli yatırım planı olanlara da kapıları aralıyor.
Mamak bölgesinde hesaplanan fiyatlar, genelde hektar ya da dörde bölünmüş m² üzerinden ilerliyor. Verilerimize göre, ortalama Bahçeleriçi-İmar tarla fiyatları 800 TL ile 1.200 TL/m² arasında dalgalanabiliyor; sulaması yapılan, kadastrosu net olan parsellerdeyse bu rakam 1.500 TL’ye kadar çıkabiliyor. Fiyatın oluşmasında arazi tipinin yanı sıra konum da belirleyici; ulaşım ağlarına yakın parsellerde fiyatlar genellikle biraz daha yüksektir.
Alımı düşündüğünüz parsellerde ilk kontrol edilecek nokta, mutlaka kadastro kayıtları ve tapu sicili olmalı. Parselin ada-parsel numarası net olmalı, hisseli tapuların durumu incelenmeli ve varsa ihtilaflar giderilmeli. İmar durumu da ayrı bir inceleme konusu: imarsız arazilerde şartlar farklı olabilir; ziraat Bakanlığı veya belediye kayıtlarına göre ekilebilir durumda olup olmadığı araştırılmalı.
toprakarsa.com sayfasında fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak arama yapabilirsiniz. Bu sayede anında istediğiniz kriterlere uyan ilanlara ulaşabilir ve parsellerle ilgili detayları öğrenebilirsiniz.
Örneğin 20.000 m²lik bir parseli düşünelim; ortalamada 450 TL/m² fiyatla satışa sunulduğunda toplam değer 9 milyon TL’ye ulaşır. Bunun yanı sıra, sulama imkanları, altyapı durumu ve yakın çevre parsellerin durumuna göre nihai fiyat yukarı ya da aşağı hareket edebilir.
Mamak ilçesindeki ilanlar için Mamak satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 2 | 225 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş | 26 | 1.677 ₺ |
