Perşembe ilçesine bağlı, Karadeniz’in yeşilini içinde barındıran Yeniöz mahallesi, sessiz sakin yaşamın yanı sıra toprağa yatırım yapmak için de cazip bir adres. Ordu’nun merkezine ulaşım sağlayan sahil yoluna olan yakınlığı ve verimli topraklarıyla bilinen bu bölgede, halihazırda Yeniöz satılık arsa ilanlarına rastlamak şu anlık mümkün değil — en azından gelen verilerde. Bu durum, yerel piyasada arzın talebi henüz karşılayamadığını gösteriyor olabilir. Fakat fiyatlar açısından bakıldığında, m²’ye 150 TL ile 300 TL arasında değişen rakamlar gündeme geliyor. Burada dikkat edilmesi gereken, bu aralığın hem sahibinden Yeniöz satılık arsa ilanlarını hem de emlak ofisleri aracılığıyla sunulan seçenekleri kapsadığı.
Yeniöz arsa fiyatları incelendiğinde, çeşitli faktörlerin devreye girdiğini görüyoruz. Alanın büyüklüğü kadar imar durumu da fiyatı doğrudan etkiliyor. Örneğin 500 m²’lik bir konut arsası, imarlı olması halinde 75.000 TL ile 100.000 TL arasında değişebilirken, imarsız bir tarla parçası 30.000 TL’den başlayan fiyatlar sunabiliyor. Toprakarsa.com’a yüklenen verilerde yer alan tek aralık bu olduğu için konut niteliğindeki parsellerle tarla tipi arsaların fiyatlandırmasının birbirinden ayırt edilmesi önemli. Fiyat skalasının genişliğinin nedeni de büyük ölçüde imar durumundan kaynaklanıyor. Yeniöz satılık arsa ilanlarının tamamına yakını metrekare büyüklüğüne göre listelenirken, kadastro kayıtlarındaki ada-parsel numaraları da fiyatlandırmanın bel kemiğini oluşturuyor.
Yerel imar planları üzerinde durmadan önce, yeni bir Yeniöz satılık arsa edinmeye karar verirseniz tapu kaydındaki detaylara odaklanmalısınız. Ada-parsel sorgusu yapmadan ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak resmi raporu incelemeden ilerlemek riskli olabilir. Çoğu ikincil piyasa alıcısı, hisseli arsa satışları konusunda yeterli bilgiye sahip değil; bu nedenle tapu kaydı üzerinden paylı mülkiyet durumunun netleştirilmesi şart. Ayrıca KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerleri, gelecekteki yapılaşma projeksiyonuna dair önemli ipuçları sunuyor. Arsa m² ve imar durumu birbirinden bağımsız düşünüldüğünde, yatırımcının elinde oyuncak gibi kalabilir.
Yeniöz’de alınan birçok Yeniöz arsa tapusu müstakil niteliğe sahip. Fakat hukuki süreçte en sık karşılaşılan sorun, tapu kaydında “hisseli mülkiyet” ibaresinin bulunması. Bu durumda hisse oranı, mülkün gelecekteki satışında olası anlaşmazlıkların önünü açıyor. Tapu devri işlemlerinde kadastroya gidilmeden önce noter onaylı sözleşmenin yanı sıra, imar durumunun belediyeden resmi olarak teyit edilmesi gerekiyor. Hisseli arsalar için noter huzurunda ortak kararın alınması ya da miras paylaşımı söz konusuysa mirasçılık belgesinin ibrazı şart. Eğer tapuda hiçbir kısıtlama ya da haciz kaydı yoksa, alıcıların yaklaşık %90’ı kredi kullanmadan peşin ödeme yoluna gidiyor.
Toprakarsa.com üzerinden Yeniöz satılık arsa ararken fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak en doğru yaklaşım. Örneğin “500 m²’nin üzerindeki parseller” ya da “imar durumu imarlı olanlar” gibi parametrelerle arama yapmak, gereksiz ilanlara göz atmaktan kurtarıyor. Bölgede henüz sistematik bir emlakçı ağı oluşmadığı için sahibinden siteleri ve ilan panoları burada daha yoğun kullanılıyor. Eğer bir ajans aracılığıyla alım yapmayı planlıyorsanız, ajansın bölgeyi ne kadar tanıdığına dair yerel referanslara mutlaka bakmalısınız.
Yeniöz’de satılık arsa piyasasında aktif ilan bulunmaması aslında alıcıya avantaj sağlayabilir. Sınırlı stok, fiyatların kısa vadede artışa geçme olasılığını beraberinde getiriyor. Konut arsaları için uygun KAKS oranları, inşaata başlamadan önce belediyeden alınacak ruhsat kolaylığı sunuyor. Yöreye has yeşillik ve temiz hava koşulları da bu bölgeyi inşaat projeleri için cazip kılabilecek unsurlar arasında.
İmar durumu, bir konut arsası ile bir imarsız tarla arasındaki fiyat farkını doğrudan etkiler. Planlama sınırları dışında kalan parsellerde yapı ruhsatı alma ihtimali düşük olduğu için fiyatlar da buna göre şekilleniyor. Kadastro kayıtlarında herhangi bir kısıt bulunmayan mülkler, proje bazlı değerlendirildiğinde kredi onay süreçlerinde de avantaj sağlar.
Müstakil mülkler, tek bir kişinin veya kurumun adına kayıtlı olduğu için yatırım açısından daha basit bir süreci beraberinde getirirken, hisseli arsalar ciddi sözleşme ve noter masrafı gerektirebilir. Tapu kaydı üzerindeki “izale-i şüyu” davasının sonuçlanması, mülkün satışında ciddi bir engel teşkil eder.
Yeniöz arsa fiyatları 150 TL ile 300 TL/m² arasında değişirken, 500 m² bir parsel için ortalama 50.000 TL ile 75.000 TL bandı oluşuyor. Fiyatlar, coğrafi konumun yanı sıra tapu durumuna ve kadastro kayıtlarına göre farklılık gösteriyor.
Ada-parsel sorgusu yapılmadan ve Kadastro Müdürlüğü’nden onay alınmadan hiçbir adım atmamak gerekiyor. İmar durumu belgelenmeli, tapu kaydında hisseli olup olmadığı kontrol edilmeli. Bu süreçte belediyeden alınacak imar planı ve KAKS/emsal verileri de mutlaka incelenmeli.
Perşembe ilçesindeki ilanlar için Perşembe satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
