Sinop’a bağlı Erfelek ilçesine bağlı Mescitdüzü Köyü, Karadeniz’in dalgalarından yaklaşık on beş kilometre içeride, Doğu Karadeniz’in ender sakin köşelerinden biri olarak öne çıkıyor. Köyün sınırları içerisinde Mescitdüzü Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarında bugünlerde herhangi aktüel bir duyuru bulunmuyor; buna rağmen vergilerden tapu sorgulamalarına, ada-parsel araştırmalarından miras yoluyla hisseli satışlara kadar her türlü arazi hareketi hala yerel danışmanlarca takip ediliyor. Mevcut veriler, konut ve ticari yapı taleplerinin sınırlı kalması nedeniyle arsa fiyatlarının Erfelek merkeze göre yüzde on beş ila yirmi civarında daha uygun seyrettiğini gösteriyor. Toprak mülkiyetinde devri hızlandıran tapu müdürlükleri, özellikle eski tarla parsellerinin satışının yaygınlaştığını ancak henüz yoğun ilan trafiğine geçilmediğine dikkat çekiyor.
Toplanan emlak verilerinde Mescitdüzü Köyü arsa ve tarla fiyatları bir adım ila yarım hektar arasında değişiklik göstermekte. En düşük seviyedeki tarla satışları 3.500 TL/m² civarında başlarken, nadir de olsa sulama imkânı bulunan bağ bahçeleri 6.000 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. İmarlı parsellerdeyse fiyatlar 4.000 TL ile 7.500 TL/m² arasında dalgalanıyor. Şu anki listelerde en küçüğü 200 m² en büyüğü 5.500 m² olmak üzere arsa sunumları bulunmakta; bununla birlikte, köyün coğrafyasında m² olarak geniş araziler daha çok hisseli tapularda karşımıza çıkıyor. Hal böyle olunca, köyün arazilerinin %70’ini tarım arazisi teşkil etmekte, arsa oranıysa %30 düzeyinde kalmakta.
Yasal belgelerin başında imar durumu sorgulaması geliyor: Erfelek Belediyesi Planlama Müdürlüğü’nden alınacak plan notunda parsele KAKS ve emsal sayısının verilmesi şart. Köyde yoğunlukla karşılaşılan imarsız arsa statüsü, ileride inşaat iznini ya da satışı zorlaştırabilir; bu nedenle ada-parsel numarası kullanılarak tapu kütüğünde yer alan krokilerin mutlaka incelenmesi gerekiyor. Özellikle hisseli tarla satışlarında ortakların onayı ve tapudaki yüzdelerin net olması dikkate alınmalı; hisse oranı %25’in altında olan parsellerde ortak çıkmazı riski hayli yüksek. Ayrıca, satın alma sürecinde kadastro haritasından faydalanmak, parsellerin yol bağlantısı dahil olmak üzere fiziki sınırların doğrulanması açısından elzem.
Mescitdüzü’nde hâkim tapu tipi, müstakil tarla tapusu olmakla birlikte, son yıllarda hisseli arsa tapularında da artış gözlemlenmekte. Krediye uygunluk konusunda bankaların teminat olarak kabul ettiği tapu türleri arasında müstakil ve imarlı arsa tapuları ilk sırada yer alıyor; hisseli tapularda ise hisse oranının %50’nin üzerinde olması ve ortakların sayısının makul düzeyde kalması aranmakta. Tapu müdürlüklerinde yapılan kayıt incelemelerinde köyün parsellerinin tamamına yakınının Satış Sözleşmesi ile devredildiği ve miras yoluyla intikallerin de az sayıda olduğu görülmekte. Farklı bir araştırma konusuysa, ada-parsel sorgusunun yapılması ve köyde henüz kadastrosu tamamlanmamış arazilerden kaçınılması gerektiği yönünde yerel emlakçılarca sıkça vurgulanıyor.
Toprakarsa.com üzerinden sorgu yaparken fiyat aralığı, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak Mescitdüzü Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarını listeleyebilirsiniz. Sitede ayrıca ada, parsel ve tapu cinsi filtreleri mevcut; böylece köyün yer yer yoğun hisseli parsellerinden kurtulmuş, müstakil ve imarlı opsiyonlara kolayca ulaşabilirsiniz. Arama sonuçlarını fiyat artışına veya m² büyüklüğüne göre de sıralayarak en verimli karşılaştırmayı yapmak mümkün.
Köyün sakin konumu ve ulaşım ağlarına yakınlığı, özellikle tarımsal faaliyetlere odaklanan satın almalar için artı bir değer. Bugünlerde ilan listelerinin henüz tam anlamıyla oluşmamış olması da yeni fiyatlama fırsatlarının ortaya çıkabileceğine işaret ediyor; bu da uzun vadeli yatırımlar açısından dikkate değer bir durum. Sınırlı sayıdaki aktüel satışlar nedeniyle pazarda rekabetin düşük olması, pazarlık sürecini kolaylaştırabilir.
Mescitdüzü Köyü arsa ve tarla fiyatları köyün yerleşim yoğunluğundan doğrudan etkileniyor. Tarla fiyatları genellikle 3.750 TL/m² ile 4.500 TL/m² arasında seyrederken, imarlı parsellerde bu rakam 5.500 TL/m²’ye dek yükselebiliyor. Ortalama olarak bakıldığında, tarımsal faaliyetler için satın alınan 1.000 m²’lik bir parselin fiyatı 4 ila 4,2 milyon TL arasında değişmekte.
Hukuki olarak ilk adım tapu kaydının incelenmesiyle başlamalı. Ada-parsel numarası üzerinden yapılan kadastro sorgusunun ardından imar durumunun belediyeden onaylı planlar ile teyit edilmesi önemli. Pazarlığa geçmeden önce mutlaka mülkiyetin tek parsel olduğundan emin olun; hisseli tapularda ise noterde imzalanacak paylaşım anlaşmasının teminatı gerekiyor.
Sahibinden.com ve toprakarsa.com platformları sahibinden Mescitdüzü Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarını listelemekte. Fiyat ve m² aralığına dair filtreleri düzenleyerek sadece köye özel seçeneklere ulaşabilirsiniz; özellikle m² geniş araziler ve imarlı parselleri ayırt etmekte bu filtreleme sistemi büyük kolaylık sağlıyor.
4.000 TL/m² altındaki parseller için tarımsal faaliyetler ve basit depolama binaları hesaba katılabilirken, 6.000 TL/m² ve üzerindeki imarlı arsaların konut ya da mini site planlamalarına daha uygun olduğu görülmekte. M² hesaplamalarında kullanılan fiyat aralığı, köyün topoğrafyasına ve sulama olanaklarına göre de farklılık gösterebiliyor.
Erfelek ilçesindeki ilanlar için Erfelek satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
