Sivas’ın Zara ilçesine bağlı ve kadastro kayıtlarında eşsiz bir konuma sahip Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa piyasası, yerli yatırımcılar kadar şehir dışından gelen alıcıların da dikkatini çekiyor. Zara’nın doğu yakasında yer alan bu mahalleler, hem tarımsal hem de katma değeri yüksek arazilerle öne çıkarken, son dönemde arsa talebinin de arttığı gözlemleniyor. sahibinden Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa kategorisinde henüz 0 ilan bulunması, piyasanın tamamen el değiştirme sürecinde olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda fiyatların metre kareye 150 TL ila 450 TL aralığında seyrettiği bu bölgede, lojistik avantajlara sahip çiftlik arazilerinden ulaşım kolaylığı bulunan imarlı parsellere kadar geniş bir yelpaze mevcut.
Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa fiyatlarının metre kareye göre değişkenlik gösterdiği bu bölgede, alıcılar en makul seçeneği bulabilmek için yerinde incelemeler yapıyor. Kadastro kayıtlarına bakıldığında, 500 m² ila 2.000 m² arasındaki parseller genellikle 75.000 TL ile 900.000 TL bandında alıcı buluyor. Tarla niteliğindeki arazilerin fiyatı metre kareye 150 TL’den başlamakta ve toprak yapısına bağlı olarak 250 TL’ye kadar çıkabilmekte. Öte yandan, imarlı parsellerde bu rakam en az 300 TL seviyesindedir. Yöre sakinlerinin aktardığına göre, son 12 ayda fiyatların tutturulamayan talepler nedeniyle dibe doğru kaydığına yönelik spekülasyonlar da mevcut.
Şerefiye/Karşıyaka arsa alırken ilk adım, parsellerin imar durumunu yerinden tespit etmek olmalıdır. Nitekim bu bölgedeki parsellerin yaklaşık yüzde 60’ı halihazırda tarla vasfını taşıyor. Misal verecek olursak, 12 ada 4 parsel şeklinde kadastroya kaydedilmişken henüz YİKO (Yapı İmar Koşulları) onaylı olmayan alanlar, konut inşasına kapalı kalıyor. Tapu sicilinin yanı sıra KAKS ve emsal indeksine bakıldığında, müstakil yapılara yaklaşık 8 metrede gabari uygulandığı anlaşılabiliyor. Hisseli arazilerde ise noter onaylı paylaşım sözleşmesinin varlığı oldukça kritiktir.
sahibinden Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa ilanları incelendiğinde, alıcılar arasında en sık görülen sorunlar tapu türleriyle ilgili. Müstakil arsa tapularının yanı sıra, ada tespitine dayalı hisseli tapular da piyasada karşımıza çıkıyor. Ada parsel sorgulamasında dikkat edilmesi gereken ilk husus, parselin kadastro müdürlüğünde kayıtlı olup olmadığı. Zira Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, tapusu olmayan ve sadece harita üzerinde izi bulunan yaklaşık 15 parsel bulunduğu tahmin ediliyor. Krediye uygunluk açısından devletin köylere yönelik destek kredilerinden faydalanabilmek içinse, mutlaka köy nüfusuna kayıtlı olmak gereksinimi bulunmakta.
Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa aramalarında kullanılan filtrelerin doğru ayarlanması, alınacak sonuca doğrudan katkı sağlıyor. toprakarsa.com üzerinden yapılan bir sorgulama sırasında fiyat bandı, metre kare ve imar durumu başlıkları altında filtreleme yapılması oldukça yardımcı. Örneğin, en az 5.000 TL’lik bir ilan fiyatı girilerek, kadastroda tarla olarak görünen parsellerin tamamı listeye ekleniyor. Aynı şekilde, imarlı parselleri görmek içinse "imar durumu" alanından "YİKO onaylı" seçeneği etkinleştirilmeli.
Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa bulma sürecinde avantajlar, esasen fiyatlardaki istikrar ve gelecekteki değer artışı potansiyeline dayanıyor. Henüz yeteri kadar talep olmamakla birlikte, Zara’nın mevcut nüfusunun artmasıyla birlikte bu büyümenin arazilere de yansıyacağı öngörülmekte. Öte yandan, konut ve ticari yer taleplerindeki olası artışlar, imarlı parsellerin değerini kısa sürede katlayabilir. Gelişmekte olan bir ilçede yatırım yapmanın en önemli avantajıysa, şimdilik oldukça makul fiyatlar sunmadan kaynaklanıyor.
Bölgedeki Şerefiye/Karşıyaka arsa fiyatları metre kareye 150 TL ile 450 TL arasında değişiyor. 500 m²’lik bir tarla en düşük 75.000 TL’den alıcı bulabilirken, 1.000 m²’lik imarlı bir parselin fiyatı ortalama 350.000 TL civarında seyrediyor. Toplamda 1.000 TL’ye kadar çıkan alım teklifleri de yerel pazarda karşılık bulmuş durumda.
Şerefiye/Karşıyaka arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli konuların başında tapu durumu ve imar koşulları geliyor. Ada parsel sorgulaması yapılmadan satın alınan parsellerde tapu devri sırasında yasal sorunlarla karşılaşılabiliyor. İmar durumunun mutlaka Kadastro Müdürlüğü’nden doğrulanması ve KAKS endeksine göre yapılaşma limitlerinin belirlenmesi gerekiyor. Hisli arsalar içinse noter onaylı paylaşım sözleşmesinin varlığı koşulsuz şartsız aranmalıdır.
sahibinden Şerefiye/Karşıyaka satılık arsa ilanlarına ulaşmak için toprakarsa.com üzerinde fiyat, metre kare ve imar durumu filtrelerinin detaylı bir şekilde ayarlanması gerekiyor. Böylece boş arazilerden imarlı parsellere kadar çeşitli seçenekler karşılaştırılabiliyor.
Şerefiye/Karşıyaka arsa fiyatları hesaplanırken en basit yöntem, mevcut ilan fiyatlarını metre kareye böldükten sonra ortalama değerlendirme yapmak oluyor. Örneğin, 80.000 TL’lik 400 m²’lik bir tarla varsa 80.000 ÷ 400 = 200 TL/m² şeklinde metre kare fiyatı ortaya çıkıyor. Bu hesaplama yöntemi, an itibarıyla yöredeki fiyat araştırmasında en çok kullanılan yöntemdir.
Zara ilçesindeki ilanlar için Zara satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
