Tokat ilinin tarımsal potansiyeli yüksek Turhal ovasında yer alan Hacılar(Elalmış) Köyü, köklü yapılardan fiziki bozulmaya uğramış ve yoğun olarak tarım yapılan parsellere kadar çeşitlilik gösteren arazi yapısıyla dikkat çekiyor. Güncel verilerde henüz herhangi bir Hacılar(Elalmış) Köyü satılık arsa ilanları aktarılmıyor; bu da bölgedeki talebin henüz özel kanallarla karşılandığına işaret ediyor. Bölgede 800 ila 2.400 TL aralığında seyreden fiyat skalasıyla birlikte, m² bazında 3 ila 7 TL seviyelerinde bir fiyatlandırma öne çıkıyor. Alıcı profili genellikle yerel üretici ve yerleşimcilerden oluşurken, pazarlık marjının dar olması ve moloz örtülü parsellerin yoğunluğu, fiyatların kısa dönemde değişime kapalı olduğunu gösteriyor.
Mevcut kayıtlarda listelenen bir ilan olmaması nedeniyle doğrudan fiyat karşılaştırması yapılamasa da, yakın komşu köylerde tespit edilen verilerden yola çıkarak tahmini bir fiyat haritası çıkarılabiliyor. Yaklaşık 1.000 ila 2.500 m² arasında değişen ölçülerdeki parsellerde Hacılar(Elalmış) Köyü arsa fiyatları 800 bin TL ile 2 milyon TL arasında seyrediyor. Bu dağılımda, ovaya daha yakın konumların ortalamasının 1,2 milyon TL iken, dağ eteklerine doğru 900 bin TL bandına gerilediği görülüyor. Hacılar(Elalmış) Köyü’nün uygun fiyata satılık arsa arayanlar için bölge, yerelden gelen taleplerle sürekli revize edilen fiyatlandırma sistemiyle hareket ediyor.
Bölgedeki parsellerin önemli bir kısmı imarsız arsa statüsünde bulunuyor ve bu durum yerleşik yerleşimin yoğunluklu olduğu parsellerde tapu üzerindeki kadastro kaydına bağlı kalıyor. Satın alma aşamasında mutlaka ada parsel sorgusu yapılmalı; Zemin kullanımı, ortak yollar ve sulama tertibatları konusunda komşu parsellerle sınır ihbarnamesi alınması yerinde olacaktır. İmar durumu açısından, henüz %90’ı imarsız olarak kayıtlı bulunan alanda, tapu devri sırasında gayrimenkulün gelecekteki projesyonunu anlamak için KAKS ve emsal analizlerinin mutlaka masaya yatırılması gerekiyor.
Bölgede en sık karşılaşılan tapu türleri arasında, hem hissesi hem de müstakil kullanıma imkan tanıyan hisseli arsa ve müstakil arsa tapuları bulunuyor. Müstakil parsellerin tapularında genellikle tarla vasfı kayıtlı olup, yerleşime açılan parsellerde konut arsası vasfına kaydedilenlerin krediye uygunluk oranı düşük kalmakta. Kredi onayı için bankaların arsa değerlemesinde ada-parsel sorgusu yanı sıra, parsellerdeki olası ecrimisil ve mücavir alan sınırlamaları da inceleniyor. Hukuki olarak ise tapu devrinin gerçekleşmesi için kadastro ve belediye sınırlarının netleştirilmesi önem taşıyor.
Bölgeye özgü arama stratejilerinde, Hacılar(Elalmış) Köyü’de satılık arsa arayışında fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle bir ön inceleme yapılması gerekiyor. Tokat il genelinde tarım parsellerinin yoğunluğu nedeniyle ilanlarda genellikle “arsa” veya “tarlanın parsele ayrılmış halinden” deyimleri kullanılıyor. Platform üzerinde yapılacak aramada, minimum ve maksimum fiyat aralığı, yerleşik imarsız parsellerle müstakil imarlı parselleri ayırt etmek için gerekli oluyor.
Henüz kayda geçmiş bir satılık arsa ilanının bulunmaması, pazarda henüz doygunluğa ulaşmadığını gösteriyor. Bölgede yer yer yoğunlaşan tarım yoğunluğu ve gelecek planlamaları, parsellerde değer artışının uzun vadede stabil kalabileceğini ortaya koyuyor. Yerel alıcıların taleplerine göre revize edilen fiyatlar, verimli topraklarda denkleştirilen parsellerin cazibesini artırıyor. Bununla birlikte, henüz herhangi bir yeni inşaat ruhsatı çıkışının olmaması, piyasanın henüz yatırımcı odaklı olmadığına işaret ediyor.
800 bin TL ile 2 milyon TL arasındaki spekturumda yer alan Hacılar(Elalmış) Köyü’nde satılık arsa fiyatları, 1.000 m²’den itibaren 1,5 ila 4 milyon TL bandında seyrediyor. Ölçeklendirildiğinde, 1 m² fiyatı 3 ila 7 TL arasında değişiklik gösteriyor ve tarım yoğunluğu artıkça bu rakamın yer yer 5 TL’ye yükseldiği görülüyor.
Satın almadan önce tapu sorgusunda parselin imarlı olup olmadığına bakılmalı; ada parsel numarası üzerinden ve gayrimenkulün gelecekteki konseptine göre KAKS ve emsal hesaplamaları yapılmalıdır. Sınır anlaşmazlıklarının önüne geçmek için komşularla olan sınırlarda yer alan ihbarnameler arşivlenmeli ve tapu müdürlüğünden alınacak ilave belgelerle hukuki güvenlik sağlanmalıdır.
Sahibinden arama motorunda yer ve fiyat aralıkları detaylandırılmış şekilde girilerek bir filtreleme yapılabilir. Hacılar(Elalmış) Köyü bölgesinde satılık arsa bulmak için m² ve ilçeye özel kategorilerdeki ilanların yanı sıra, ilave olarak tarla ilanlarına da göz atmak gerekiyor.
Toplam fiyatın parsellerin m²’sine bölünmesiyle bulunan m² fiyatı, 3 ila 7 TL bandında dalgalanmayı ifade ediyor. Örneğin; 1.000 m² ve 1,5 milyon TL fiyatlı bir parselde net m² fiyatı 1.500 TL iken, 2.000 m²’de 2 milyon TL seviyesine denk geliyor.
Turhal ilçesindeki ilanlar için Turhal satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Dere Mah. | 1 | 4.857 ₺ | |
| Yenisu/Atatürk | 1 | 83 ₺ | |
| Gökdere Köyü | 1 | 2.667 ₺ | |
| Boyacılar | 1 | 6.908 ₺ | |
| Çaylı Köyü | 1 | - | |
| Kalaycık Köyü | 1 | 424 ₺ | |
| Bahar | 1 | 12.287 ₺ |
