Ankara’nın doğu aksında, kent merkezine yaklaşık 10-15 dakikalık mesafede yer alan Mamak, ulaşım bağlantıları ve altyapı olanaklarıyla hem yerli hem de yatırımcıların dikkatini çeken bir ilçe konumunda. Mamak satılık arsa ve tarla ilanlarının büyük bir kısmı sahibinden platformunda yayınlanıyor; 23 ilan arasından fiyatların 350 bin TL ile 150 milyon TL arasında değiştiğini, m² bazında bakıldığında ise en küçük parça 59 m²’den başlayıp 108 bin m²’ye kadar uzandığını görmek mümkün. Bu çeşitliliğin altında yatan en önemli unsur, ilçenin farklı kullanım alanlarına hitap eden parseller barındırması; 22 imarlı arsa ve sadece 1 adet tarla/bağ bahçe alanı mevcut.
Mamak arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, ortalama fiyatlar 1 milyon TL civarında seyrederken, ilanların %95’ini imarlı arsaların oluşturduğu rakamların dikkat çekici olduğunu söylemek gerek. En yüksek fiyatlı ilanın 150 milyon TL olduğunu ve bunun tresörünce incelediğimiz Rakım dengesindeki 108 bin m²’lik araziden kaynaklandığını bilmek, piyasa dinamikleri hakkında ipucu veriyor. Sahibinden platformuna ait olan tüm 23 ilanın fiyat dağılımını değerlendirdiğimizdeyse 5 milyon TL ile 25 milyon TL arasında sıkışan bir segmentin daha yoğun talep gördüğünü anlamak mümkün. Küçük parsellerde fiyatlar metre kareye 6 bin TL’den başlarken, büyük imarlı arsalarda bu rakam 2 bin TL’ye kadar düşebiliyor.
Mamak’ta sahibinden Mamak satılık arsa ve tarla ilanlarında yer alan parsellerin tapu işlemlerine geçmeden önce mutlaka imar durumuna, ada-parsel numarasına ve KAKS/emsal hesaplarına bakılmalı. İmarlı arsaların yanında tek parça üzerinde hisseli tapu kayıtlarının da bulunduğunu unutmamak gerekiyor; özellikle bağ bahçe olarak geçen 500 m² civarındaki parçaların kadastro kayıtlarıyla doğrulanması şart. Arsa alımlarında dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntılardan biri de parselin tapu cinsinin tarım arazisi, müstakil ya da hisseli olup olmadığı; zira ema ortak olarak satılan parsellerde daha sık karşılaşılan sorunlar arasında yer alıyor.
Mamak’ta ilan yoğunluğu en yüksek bölgelerden biri olan Karsiyaka Mahallesi, altı ayrı Mamak satılık arsa ilanına ev sahipliği yapıyor; bu da ilçenin batı aksındaki arsa talebinin ne kadar yoğun olduğunu gösteriyor. Kutlu Mahallesi ve Kutludüğün köyünde ise üçer ilan bulunuyor ve her ikisi de ulaşım akslarıyla konut projelerine yakın konumları nedeniyle uzun vadeli yatırım potansiyeli taşıyor. Tarım arazisi olarak işaretlenen tek ilan ise Mahallesi’nin doğusundaki bir bölgede olup, m² başına fiyatının ortalamadan düşük kalması sebebiyle küçük çaplı yatırımcılar için cazip hale geliyor.
Bir Mamak arsa ve tarla satın alırken fiyatı belirleyen en temel unsurlar arasında parselin bulunduğu konum, m² büyüklüğü ve imar durumu başı çekiyor. Örneğin Karsiyaka gibi ulaşım kolaylığı yüksek bölgelerdeki parsellerin metre kare fiyatı, daha iç kısımlardaki parsellere oranla %30-40 daha pahalı olabiliyor. Bir diğer önemli faktör de kullanım amacı: müstakil konut imarlı arsalarla ticari imarlı parseller arasındaki fiyat farkı bazen iki katı geçebiliyor. Ayrıca taşınmazın tapusunun tarım arazisi olması, alıcı profili ve faiz oranlarına bağlı olarak belli başlı bankaların finansman kullanımına izin vermemesi nedeniyle bütçe planını doğrudan etkileyebiliyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılacak bir Mamak satılık arsa ve tarla aramasında en kullanışlı filtreler fiyat aralığı, m² genişliği ve tapu türüdür; bu sayede 350 bin TL’nin altında başlayan opsiyonların yanı sıra 150 milyon TL’ye kadar ulaşan büyük parselleri de kolaylıkla ayıklamak mümkün. İmarlı olan ve olmayan seçeneklerin yanı sıra hisseli tapulu parseller de listelenirken, emsal ve KAKS değerlerinin dikkatli incelenmesi uzun vadede karşılaşılabilecek yasal ya da teknik sorunları en aza indirecektir.
Mamak’taki 23 ilanın tamamı sahibinden platformunda yer alırken, emlak ofislerine ait bir ilan bulunmuyor; bu da doğrudan satıcıyla görüşme avantajını ve ek komisyon ücretinin ortadan kalktığını gösteriyor. Sahibinden üzerinden yapılan alımların en büyük avantajı fiyat esnekliği ve doğrudan pazarlık imkanı sunması; ancak belge kontrolü ve tapu devri sürecinin tamamen alıcı sorumluluğuna kalması risk taşıyor. Emlak ofislerinin genellikle sunduğu hizmetler arasında ise tapu sicil sorgusu ve noter masraflarının takibi yer alsa da, 23 ilanın da sahibinden’de yayınlanması dolayısıyla ikinci bir seçenek olmadığını belirtmek gerekiyor.
Mevcut veriler ışığında en düşük fiyat 350 bin TL, en yüksek fiyat ise 150 milyon TL olmak üzere ortalama bir Mamak arsa ve tarla ilanının metre kare fiyatı 5 bin TL ile 10 bin TL arasında değişiyor; bu aralığın büyük parsellerde 2 bin TL’ye kadar indiği görülüyor.
Parçanın imar durumunu KAKS ve emsal değerleriyle kontrol etmek, ada-parsel numarası üzerinden tapu kaydını sicilde sorgulamak ve hisseli tapu varsa paydaşlarla anlaşmaya varıldıktan sonra hareket etmek gerekiyor.
Toprakarsa.com üzerinden fiyat aralığı, m² aralığı ve tapu türü filtrelerini ayarlayarak tüm 23 ilanı sistematik biçimde listeleyebilir ve karşılaştırma yapabilirsiniz.
Toplam fiyatın parsele ait metre kareye bölünmesiyle elde edilen m² fiyatı, 59 m²’lik bir arsada 6 bin TL iken 108 bin m²’lik bir arazide 1.5 bin TL’ye kadar düşüyor; bu basit formül sayesinde hangi bütçeyle hangi büyüklükte bir parça alınabileceğini önceden kestirmek kolaylaşıyor.
Mamak satılık arsa satın alımlarında kredi kullanımı tapu türüne ve bankanın politikasına bağlı olmakla birlikte, genellikle tarım arazisi tapulu parseller için finansmanın onaylanması zorlaşabiliyor.
Ankara genelindeki ilanlar için Ankara satılık arsa sayfasına bakın.
