Marmara Denizi’nin doğu kıyısında, hayli hareketli bir inşaat sahnesi sunan Pendik’e baktığımızda, arsa piyasasının aslında Hasdal’dan Kartal’a uzanan bir hatta, sancılı da olsa sürekli farklılaştığını görüyoruz. sahibinden Pendik satılık arsa pazarı, birbirinden bağımsız değerlenme grafikleri çiziyor: TEM’in atractiveness’ına yakın ama yine de yeterince derinleşmemiş bir talep dağılımı var. Kademeli imar planları ve ilin yoğun göç almasıyla birlikte artık dört beş satılık arsa ilanı kalmış durumda — ki bu rakam Pendik’in ne kadar dar bir envantere sahip olduğunu gösteriyor. Sizin için incelenenler 3,5 milyon TL ile 17,6 milyon TL arasında değişen fiyatlar taşıyor ve 65 m² ile 142 m² arasında metrekarelere denk geliyor.
Pendik arsa fiyatları haliyle yerelden yabancıya değişiyor. Toplamdaki dört ilanda, alanın küçüldüğü projelerde fiyatın metre kareye düştüğünü, buna karşılık imar durumunun paha biçilemez bir fark yarattığını görüyoruz: en düşük fiyat 3,5 milyon TL’lik bir 106 m² tek parcela iken, en yüksek menzilde 17,6 milyon TL’lik 142 m² kadastro kaydı var. Tüm ilanlar sahibinden kriteri altında ve dördü de tamamen imarlı konuma sahip — yani halihazırda inşaat ruhsatı almaya elverişli parsellerden bahsediyoruz. 80–96 m² bandında m² fiyatının 42 bin TL’yi bulması, Pendik’te arsa fiyatlarınınindeki çarpıcı dalgalanmaları da gözler önüne seriyor.
Dört ilanın hepsi de imarlı konut arsası niteliğinde, dolayısıyla tapu devri süreci standart akışla devam edecek. ilk adımda ada-parsel sorgusunu yaptırın, ardından tapunun kadastro kayıtlarıyla birlikte imar durumunun net biçimde beyan edildiğinden emin olun. pek çok müstakil parselde karşınıza çıkabilecek hisseli arsa durumunda, hisse oranlarının ve yapı ruhsatı koşullarının KAKS ve emsale uygun olup olmadığını proje dokümanlarıyla karşılaştırmayı ihmal etmeyin. bu parsellerde herhangi bir ada parsel yeniden sınırlandırma taleplerine denk gelme olasılığı oldukça düşük görünmekle birlikte, mutlaka tapu memurluğundan fiziki ölçüm raporu talep edin.
Pendik pazarında işlek mahalleler üç ana bölgeye odaklanıyor. Kavakpınar Mahallesi, toplamdaki dört ilanın ikisini barındırarak bölgenin en aktif noktası konumunda; bu, araç trafiğinin yoğunluksa da ticaret hacminin yüksek olduğu bir yerleşim yeri olduğunu gösteriyor. Orta Mahalle tek bir ilana ev sahipliği yapıyor, ama konum olarak TEM’e yakınlığından ötürü uzun vadeli değerlenme potansiyelinin dikkate alınması gerekiyor. Güllübağlar Mahallesi’nin tek bir ilanı mevcut — sahil manzarasına yakınlığıyla beraber, şehrin doğu kanadına özel bir cazibe sunuyor. bu üç bölgenin dışında Pendik’in köylerinde “köyünde satılık arsa” tarzı bir incelemeye giren alıcılar için Ballıca, Göçbeyli ve Kurnaköy gibi adı ön plana çıkan yerleşimler de dikkatle incelenmeye değer.
Pendik satılık arsa fiyatlarının oluşumunda sizin doğrudan müdahale edebileceğiniz roller var. Birinci etken parselin büyüklüğü — metre kare artışının fiyata yansımasının basit bir aritmetik olduğunu unutmayın. ikinci kilit unsur imar durumu: plan tadilatları bekleyen ya da henüz KAKS/emsal hesapları tamamlanmamış parsellerin fiyatı, aynısı betonarme olanlara oranla oldukça aşağıda kalabiliyor. üçüncü faktör tapu çeşidi: hisseli arsa bedelleri hisse sahiplerinin kararıyla değişkenlik gösterebilirken, müstakil parsellerde fiyat istikrarı daha yüksek oluyor. son olarak konumun fiziksel erişim kolaylığı da, TEM’e ya da metro duraklarına uzaklığın fiyat skalasında geçerli bir ayrım yarattığını bilmek gerekiyor.
toprakarsa.com’daki arama ekranında Pendik satılık arsa ilanlarını dar bir çerçeveye oturtmak için fiyat skalasını 3 milyon TL’den 20 milyon TL’ye kadar esnetin; bu sayede yukarıdaki dört ilanın haricinde de alternatifleri kaçırabilirsiniz. metrekare aralığını 60 m²’den 150 m²’ye ayarlayarak minyatür parselleri de süzgeçten geçirin. tapu türü olarak “imar durumunda” filtresini aktifleştirin, zira Pendik’teki tümüyle imarlı dört parselden başka ciddi bir seçenek henüz görünmüyor. son olarak “konut arsası” kategorisiyle ticari arsaları devre dışı bırakın, böylece yatırım niyetiniz netleşecek.
Güncel verilerde dördü de sahibinden kriteri altında yer alsa da, saha tecrübemden edindiğim bir bilgi: emlak ofislerinde genellikle imar durumunda olan parsellerin el değiştirmesi daha hızlı gerçekleşiyor, zira bu tür ortamlarda hisse uyuşmazlıkları ya da kadastro hataları daha erken teşhis edilebiliyor. sahibinden platformunda ilanlar birebir sahibinden aktarılıyor ve pazarlık marjı nispeten daha geniş olabiliyor, ancak tapu devri öncesinde hukuki danışmanlık eksikliği sizi beklenmedik masraflarla karşı karşıya bırakabilir. özetle; acelesi olanlar için emlak ofisi yol daha risksiz, uzun vadeli sakinler için sahibinden ilanlar fiyat avantajı sunuyor.
Pendik satılık arsa araması yapanlar için dört ilanın varlığı, aslında piyasanın ne kadar dar bir menzilde sıkıştığını gösteriyor. her ne kadar ilanlar dörde sabitlenmiş olsa da, fiyat çeşitliliği
İstanbul genelindeki ilanlar için İstanbul satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 82 | 5.403 ₺ |
| Çatalca | 64 | 6.034 ₺ |
| Şile | 23 | 7.371 ₺ |
| Arnavutköy | 50 | 12.630 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
