İstanbul’un batı yakasında, Silivri’nin sınırlarında yer alan Alipaşa Mahallesi, az sayıdaki ilanına rağmen dikkat çekici arsa fiyat aralıklarıyla hem yerli hem de yatırımcı alıcıların radarında. sahibinden Alipaşa Mah. satılık arsa aramalarında şu anda sadece 2 ilan bulunuyor ve bu ilanlar, 700 bin TL ile 65 milyon TL arasında değişen fiyatlarla sunuluyor. Alım işlemleri için merkezi tapulu olduğunu varsayarsak, 334 m²’den başlayıp 15.459 m²’ye kadar ulaşan parsel büyüklükleri de seçim özgürlüğü sunuyor. Küçük parsellerden devasa arazilere dek farlı satış seçeneklerinin bulunduğu bölgede, imarlı statüsündeki tüm parseller müstakil yapılaşmaya uygun şekilde kayıtlıdır.
Her ne kadar imar statüsünde olsa da Alipaşa Mah’deki fiyatlar, parsele göre oldukça geniş bir yelpazeye yayılıyor. 334 m² ila 15.459 m² arasındaki alanların ortalama m² fiyatı hesaplandığında, en düşük seviyede 334 m² için yaklaşık 2,1 milyon TL ödenmesi gerektiği görülüyor. Yüksek fiyat grubuna giren 15.459 m²’lik parsellerdeyse m² başına yaklaşık 4,2 milyon TL düzeyinde değerleme söz konusu. Toplam 2 adet ilanın tamamı sahibinden kaynaklanıyor ve bu ilanlarda %100 imarlı arsa satışı gerçekleştiriliyor; dolayısıyla alıcıların imar planı sorgusuna ihtiyaç duymamaları avantaj sayılabilir. Fiyat çeşitliliğindeki bu uçurumun temel sebebi parsele ait konum ve büyüklük farklılıkları olduğu için, satın alma kararı vermeden önce mutlaka yetkili mercilerden ada-parsel bazında imar durumunun teyit edilmesi gerekiyor.
Alipaşa Mah’de arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken ilk unsur, imar durumunun kadastro kayıtlarıyla birebir örtüşüp örtüşmediğinin kontrol edilmesidir. Parsellerin sahibinden olarak kayıtlı olması, tapu devrinde hızlı işlem yapılabilmesi anlamına gelse de, yine de ada-parsel sorgusunda herhangi bir kısıt ya da hisseli mülkiyet olmadığından emin olunmalı. Kadastro haritaları üzerinden yapılan sorgulamalarla beraber KAKS ve emsal değerlerinin netleşmesi, ileride ruhsat almada karşılaşılabilecek sorunları en aza indirir. İmarlı arsa statüsünde olmaları nedeniyle bu parsellerde yapı ruhsatı alma prosedürleri, imarsız parsellere kıyasla çok daha basit ve standarttır. Bu sayede, Alipaşa Mah. satılık arsa seçenekleri arasında yer alan parsellerden birini satın alan yatırımcılar, kısa sürede yasal inşaat sürecine geçmekte gecikme yaşamayabilirler.
Silivri’ye bağlı Alipaşa’da şu anda ilan edilen 2 adet arsanın tümü müstakil yapılaşmaya uygun tapu kayıtlarına sahip. Sahibinden ilanlar üzerinden tüm parsellerin merkezi tapu sistemine işlenmiş olduğunu varsayabiliriz; bu da satın alma işlemlerinde ipotekli ya da hacizli tapu riskinin neredeyse sıfır olduğu anlamına geliyor. Hisseli arsa bildirimine rastlanmamış olması, parsellerin tek sahipli ve tapuda kayıt altında olduğunun önemli bir göstergesidir. Yine de resmî kurumlardan alınacak tapu kayıt özetleri ve kadastro belgesiyle satın alma kararını pekiştirmek, ileride karşılaşabilecek sorunların önüne geçecektir. Öte yandan, kredi kullanımı planlanıyorsa, bankaların Alipaşa Mah. parsellerini ipotek kabul edip etmediğini de ayrıca araştırmakta fayda var; zira ilçenin batı kenarında yer alan Alipaşa için ticari kredilerde bazı bankaların çekimser kalabildiği gözlemlenmiş durumdadır.
Alipaça Mah. satılık arsa ararken fiyat ve m² dışında, ilk bakmanız gereken unsur imar durumudur.顶toprakarsa.com’daki ilan sayfasında bulunan filtreler sayesinde, imarlı parselleri diğerlerinden ayırabilir; böylece sadece yasal inşaat yapılabilecek parsellere odaklanabilirsiniz. Arsa m²’sine göre fiyat aralığını daraltmak istiyorsanız önce 300-500 m² ve 10.000 m² üzeri olmak üzere iki ana gruba ayırarak arama yapmanız, karşılaşacağınız opsiyonları netleştirecektir. İmarlı arsa seçeneklerini tercih eden biriyseniz, ilan listesinde “imar durumu / imarlı” etiketini aktif hale getirmek yeterli olacaktır. Toplam sadece 2 ilan bulunduğundan, listeyi sürekli yenilemek zorunda kalmadan anında karşılaştırma yapabilirsiniz.
Alipaşa Mah’de satılık arsa ilanlarının azlığına rağmen, bütçe ve ihtiyaçlara uygun opsiyonların varlığı, bölgeyi cazip kılmaktadır. Sadece 2 adet ilanın olması, rekabeti minimize ederken fiyat belirlemede de alıcıların görece daha fazla manevra şansı bulmasına olanak tanıyor. 334 m² ila 15.459 m² arasındaki parsellerde, hem küçük ölçekli yatırımcılar hem de büyük projeler için yeterli alan bulunuyor. İmarlı olması nedeniyle de ilk etapta inşaata başlama süreci nispeten hızlı ilerleyen Alipaşa, yakın gelecekte Silivri’nin batısında oluşabilecek yeni altyapı yatırımlarından da faydalanabilir. Öte yandan, ilan sayısındaki düşüklük, satın almada aceleci davranılması durumunda cazip seçeneklerin kaçırılabileceği riskini de beraberinde getirdiğinden, adayların ilan hareketlerini yakından takip etmeleri gerekiyor.
Şu anki verilere göre, 334 m²’lik bir arsanın alt fiyatı 700 bin TL iken, 15.459 m²’lik devasa bir parselin ulaşabilecek üst fiyatı 65 milyon TL düzeyindedir. Bu aralıkta m² başına ortalama fiyat, 2,1 milyon TL ile 4,2 milyon TL arasında değişmektedir. Fiyatlandırmanın bu denli geniş bir yelpazeye yayılmış olmasının nedenleri arasında parsele ulaşım kolaylığı, büyüklüğü ve gelecekteki yatırım potansiyeli bulunmaktadır.
Satın alma kararı vermeden önce, tapunun yüklenmemiş ve herhangi bir haciz kaydının olmadığından emin olun. Ada-parsel sorgusuyla parselin imar durumunu ve KAKS/emsal değerlerini netleştirmek, ileride ruhsat almada karşılaşabileceğiniz engellerin önüne geçecektir. Ayrıca hisseli arsa riskinden kaçınmak için tapu kayıt özetlerinde tek sahiplik durumunu teyit ettirin.
toprakarsa.com üzerinden ilanlara göz atarken, fiyat filtresini en düşükten başlayıp kademeli olarak artırarak karşılaştırma yapabilirsiniz. İmarlı parselleri ayıran filteri de aktif ederek, Alipaşa Mah. satılık arsa seçeneklerinde sadece yasal inşaata uygun olanlara odaklanabilirsiniz.
Toplam fiyatı parsele ait m²’ye böldüğünüzde ortaya çıkan rakam, m² başına fiyatı vermektedir. Örneğin, 700 bin TL’lik 334 m²’lik bir arsada m² fiyatı yaklaşık 2,1 milyon TL iken, 65 milyon TL’lik 15.459 m²’lik parsellerde bu oran 4,2 milyon TL civarındadır.
Silivri ilçesindeki ilanlar için Silivri satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Büyük Çavuşlu | 9 | 5.753 ₺ | |
| Balaban | 8 | 8.655 ₺ | |
| Kadıköy Mah. | 7 | 5.114 ₺ | |
| Gümüşyaka | 6 | 7.942 ₺ | |
| İsmetpaşa | 5 | 3.991 ₺ | |
| Ortaköy Mah. | 4 | 5.382 ₺ | |
| Fenerköy | 4 | 4.255 ₺ | |
| Fevzipaşa Mah. | 4 | 1.457 ₺ |
