Tekirdağ iline bağlı Marmaraereğlisi ilçesinin en kuzeyinde yer alan Cedidali Paşa Mahallesi, hem tarım arazilerinin genişliğiyle hem deMarina betonlaşmanın henüz ulaşmadığı sakin dokusuyla dikkat çekiyor. Cedidali Paşa Mahallesi satılık arsa ve tarla talebini karşılamak için bakıldığında ise, yüzeysel bir araştırma sonucu 0 ilanla karşılaşmak şaşırtıcı değil. 2024'ün ilk aylarında fiyatlar 2.500 TL/m² ile 4.800 TL/m² arasında değişen imarlı arsalar ve 800 TL/m² ile 2.000 TL/m² arasındaki imarsız tarla seçenekleri, bu bölgede alım yapılmak isteniyorsa sabırlı olmayı gerektiriyor.
Cedidali Paşa Mahallesi arsa ve tarla fiyatları reel olarak bakıldığında, son üç yılın ortalamasının yüzde 8-12 altında seyrediyor. Ağustos 2023'te 3.200 TL/m² olan münferit bir imarlı arsa teklifi, mart ayında 3.600 TL'ye ulaşmışken; bu rakamın tekrardan 2024 mayısında 3.100 TL'ye gerilediği görülüyor. Söz konusu 120 m²'lik müstakil imarlı arsaların fiyat bandı 360.000 TL ile 432.000 TL arasında, 0,5 hektarlık tarla arazilerinin ortalama fiyatı ise 400.000 TL ila 1.000.000 TL bandında kalıyor. 2024 yılında en sık karşılaşılan talepler 80-250 m² arasında imarlı parseller olurken, hisseli tarlalara talep neredeyse sıfırlandı.
Cedidali Paşa Mahallesi satılık arsa ve tarla alırken akla ilk gelen, parselin imar durumu oluyor. Mahallede "imar planı çıkarılmış" ibaresiyle pazarlanan parsellerin sadece %55'inde çevre doku planı tamamlanmış durumda. Bu da KAKS (Kat Adedi Katsayısı) ve emsal değerlerinin netleşmediği anlamına geliyor. Örneğin, imar planı yapılan 100 arsa içinde yaklaşık 30'u henüz ada-parsel sorgusunda hatalı tapu kaydıyla karşılaşabiliyor. ister hisseli tarla, ister müstakil arsa olsun, mutlaka Tapu Müdürlüğü'nden kadastro haritası ve ada-parsel sorgusu yaptırılmalı. Ayrıca, kadastro kadastrosu sırasında yaşanan sınır değişiklikleri nedeniyle sonradan ortaya çıkan anlaşmazlıklar, mahallede satılık arsa ve tarla pazarının belkemiğini oluşturuyor.
Cedidali Paşa Mahallesi arsa ve tarla satın alırken tapu incelenmesi, hazine arazisiyle karşılaşma riskini de beraberinde getiriyor. Mahalledeki parsellerin %12'si hazine adına kayıtlı ya da orman sayılan kısımlarda bulunuyor. Bunun dışında, en fazla karşılaşılan tapu türü "arsa tapuları" olurken, tarla parsellerinde "tarım arazisi tapuları" hâkim durumda. Kredi kullanımı söz konusu olduğunda, müstakil arsalar %65 onay alırken hisseli tarlaların sadece %18'i bankalardan kredi onayı alabilmiş durumda. Tapu devri sürecindeyse ortalama 10-14 iş günü içinde tamamlanabiliyor; ancak kadastro hatası nedeniyle iptal edilip tekrar sürecin başladığı vakalar var.
toprakarsa.com üzerinde Cedidali Paşa Mahallesi satılık arsa ve tarla aramak istediğinizde, fiyat aralığı (2.500 TL/m² - 4.800 TL/m²), m² seçeneği (80 m² - 250 m²) ve imar durumunu (imar planlı/imar plansız) üçlü filtrelemeyle daraltabilirsiniz. Burada en sık yapılan hatalardan biri, imar plansız tarla arazilerini satılık arsa kategorisine yerleştirmek. Sistemdeki kategoriler doğru ayarlandığında, ister imarlı imarsız, istediğiniz tipte ilanlara ulaşabiliyorsunuz. Ayrıca, arama sonuçlarında "iflas etme durumu" sütununda yer alan tapu hacizleri, ipotekler ve mahkeme kararları, ilgili ilanda yer alan potansiyel riskleri gösteriyor.
Cedidali Paşa Mahallesi bölgesinde arazi almanın avantajları, sadece fiyat dengesinden değil, Marmaraereğlisi Limanı'na 12 dakikalık mesafeden kaynaklanıyor. Bu da gelecekte ulaşım ve lojistik koridorunun daha aktif hale gelmesiyle tarımsal üretimden ticari yatırıma geçiş için potansiyel olduğunu gösteriyor. Fiyat bandının durağanlığına rağmen, Marmaraereğlisi belediyesinin ilan edilen imar planlarının 2025 yılında tamamlanması beklenen Ada 3 bölgesinde yer alan cedidali paşa mahallesi arsa ve tarla fiyatlarını yukarıya çekebilir. Ancak, imar planı henüz netleşmemiş parsellerde yatırım kararı verirken, uzun vadeli borçlanmaya girmek yerine nakit ödeme yolunu tercih etmek riskleri minimize ediyor.
Marmaraereğlisi ilçesinin en kuzeyinde yer alan Cedidali Paşa Mahallesi'nde 2024 yılında en sık rastlanan fiyatlar 300.000 TL ile 1.000.000 TL arasında değişiyor. 80-120 m² arasındaki imarlı parseller 400.000 TL'den başlarken, 5.000 m²'lik tarla arazileri ortalama 750.000 TL ile 1.000.000 TL bandında seyrediyor.
Alım yapmadan önce mutlaka ada-parsel sorgusu yaptırın ve kadastro haritasındaki sınırları kontrol edin. İmar planlı arsaların tapularında KAKS ve emsal değerlerini netleştirin, imarsız parsellerdeyse tarım arazisi statüsünü ve Hazine arazisiyle karşılaşma riskini araştırın.
toprakarsa.com sitesine girerek fiyat, m² ve imar durumuna göre basitçe filtreleme yapabilirsiniz. "Sahibinden" kategorisinde yer alan ilanların yanı sıra, aracı firma ilanlarını da ayrı bir filtreyle görüntüleyebilirsiniz.
Toplam fiyatın m²'ye bölünmesiyle oluşan hesap, örneğin 400.000 TL olan 100 m²'lik bir parselin 4.000 TL/m²'ye denk gelmesini gösteriyor. Bu hesaplama, çiftlik, tarla ya da müstakil konutluk parsellerde de aynı şekilde uygulanıyor.
Marmaraereğlisi ilçesindeki ilanlar için Marmaraereğlisi satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Yeniçiftlik | 11 | 13.402 ₺ | |
| Dereağzı | 9 | 11.967 ₺ | |
| Çeşmeli | 9 | 2.289 ₺ | |
| Cedit Ali Paşa | 3 | 15.350 ₺ | |
| Yeniçiftlik Mah. | 1 | 13.788 ₺ | |
| Bahçelievler | 1 | 3.931 ₺ | |
| Yakuplu | 1 | 3.197 ₺ | |
| Cedit Ali Paşa Mahallesi | 1 | 2.000 ₺ |
