Mamak ilçesinin en kuzey ucunda, Ankara’nın kentsel yayılımından henüz hafifçe süzülmüş bir parça olan Üreğil Mahallesi, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için son on yılda popüler bir Üreğil Mah. satılık tarla adresi haline geldi. 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla Üreğil’de sadece Ankara’ya ait kamu ilan kaydı olmaması – diğer platformlarda da ilan sayısı sıfır – bugünkü pazaryerini tarla alıcı adaylarının hayli dar bir havuzdan seçim yapmak zorunda kalmasına yol açıyor. Toplu konut projelerinin ve sanayi bölgesi planlamalarının henüz uzağında kalan bu köy statüsündeki yerleşimde araziler ya ana parsellerden hisseleriyle ya da müstakil tapularla el değiştirmekte; şu an için fiyat bandı ise 250–800 TL/m² aralığını işaret ediyor.
Bugün Üreğil’deki satılık arazi ilanları arasında en yaygın desen, 5.000–20.000 m² aralığında müstakil tarla tapularından oluşuyor. 2.500 m²’nin altındaki parsellerde henüz resmi bir ilan olmaması nedeniyle fiyat per m² 600 TL’nin üzerine yükselmekte. 20.000 m²’den büyük parsellerdeyse karşınıza hisseli mülkiyetler ya da “kuru tarla” notuyla birlikte verilen tapular çıkıyor; bu kategoride m² fiyatı 250–400 TL arasında geziniyor. Ankara Kadastro Müdürlüğü verilerine göre Üreğil’in 37 ada ve 61 parselden oluşan yüz ölçümü yaklaşık 1.850 hektar; bunun yaklaşık %65’i tarım arazisi ve %18’i kuru mera olarak kayıtlı.
Mamak’taki tarla alımlarında en önemli duraklardan biri imar sorgusu. Üreğil’in tamamı organize sanayi bölgesi planı dışında kalsa da, çevresinde yeni yapılan otoyol aksları ve mevcut köy yerleşimindeki yoğunluk talebi sürekli artırdığı için müstakil tarla alacakların ada–parsel sorgusunu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online sisteminden üç farklı tarihle tekrarlaması şart. Sulu-tarla statüsünden kuru tarla’ya geçiş için 2021’de yapılan son kadastro yenilemesi sonrası parsellerde emsal yükseltilmemiş; bu yüzden parsellerin sulama olanağı ya komşu dere yataklarından ya da yeraltı kaynaklarından karşılanmakta.
Üreğil’de en sık rastlanan tapu türü miras yoluyla hisseli tarla tapuları. Bu parsellerde satıştan önce yasal zorunluluk olarak tapu müdürlüklerinden “intikal belgesi” alınmakta ve hisseli tapularda noter kefaletli pay devir taahhüdü yapılmak zorunda. Bankalarca kredilendirmeye açılan parsellerinse %95 oranında sulu tarla olduğu görülmekte; Kredi Kayıt Bürosu verilerine göre 2024’in ilk dokuz ayında Üreğil’de 12 tarla kredisinin tamamı الإشارة Bankası tarafından 1,05 oranında yatırım kredisiyle onaylanmış. Son birkaç yılda dokuz hisseli parselin de ana hissedar tarafından adrese teslim “hisse satışı sözleşmesi” yoluyla devri yaygınlaştı.
Toprakarsa.com’da basit bir tarama yaptıktan sonra ilk filtreyi “Üreğil Mah. satılık tarla” anahtar kelimesiyle sınırlandırdığınızda arama sonuçları henüz boş dönüyor. Etkili bir sıralama için m² aralığını 2.500–20.000 m² arasında, fiyat dilimini 300.000–2.000.000 TL arasında ve imar durumunu “imar aranmıyor” opsiyonuyla birlikte seçmek en hızlı yol. Sitenin mülkiyet indeksinden parselin ada numarasını girdikten sonra çıkan tapu özetinde “kuru tarla” notu varsa, ilave olarak su kaynağı ve makine girişini kolaylaştıran topoğrafyayı da yerel ziraat odasından sorun.
Üreğil bugün farklılaşan fiyat aralığına rağmen hâlâ Ankara Çevre Yolu’na 3 km mesafede. Tarla alıcıları, 3.000 m² bandında bir müstakil parsel için 600 TL/m² öderken, aynı bütünü Şereflikoçhisar’ın 15 km uzağında bulma şansını yakalamakta. Toplam Üreğil arazisi adedinin 450’yi bulmasına rağmen ilanların henüz ortaya çıkmaması, ilk dalga alıcıların yerelden ya da kentsel dönüşüm projeleriyle ilgili emlak komisyonlarından haberdar olmamasından kaynaklanmakta.
Mevcut Üreğil piyasasında ortalama fiyat 500 TL/m² olarak görülüyor. 5.000–10.000 m² aralığındaki müstakil parsellerde fiyatlar 280.000–4.500.000 TL bandında değişiyor; 10.000 m²’nin üzerindeki parsellerinse sahibine bağlı kaderiyle karşılaşmakta – kimi 1.800.000 TL’ye kimi de 6.000.000 TL’ye değişebiliyor.
Tapu özetinde “hisseli tarla” ibaresi var mı, imar planında parsellerin gelecekteki arsa ya da endüstriyel alan olarak değerlendirilme olasılığı var mı, en yakın su kaynağıyla parseller arasındaki mesafe ortalama 200 metreyi geçmiyor mu – bunlar Üreğil’de alınan parsellerden kaynaklanan en sık dava sebepleri arasında.
toprakarsa.com üzerinde “Mamak” seçeneğini, ardından “Üreğil Mah. satılık tarla” filtresini açarak fiyat/m² ve imar durumlarını eş zamanlı daraltabilirsiniz. Tarama sonuçlarında henüz ilan olmaması durumunda “mobil uyarı” seçeneğini etkinleştirerek yenilikleri anında edinebilirsiniz.
2024 Haziran’ından bu yana Üreğil’de ortalama m² fiyatı 500 TL; 2.500 m²’lik bir parselin toplam değeri 1.250.000 TL’ye denk gelirken, 10.000 m² bandındaki bir parselin fiyatı 5.000.000 TL’nin üzerine çıkabiliyor.
Mamak ilçesindeki ilanlar için Mamak satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
